楼市新政引乱象频发 来源：理财周刊

　　春节前后这一个多月时间里，许多房产中介再次经历了冰火两重天的经营境遇：1月27日新一轮房产调控政策出台前，市场交易一片红火，新推房源出一套抢一套；而春节后再次开门营业时，却已是门庭冷落——挂牌房东撤牌的撤牌，转租的转租，而购房客的看房热情也大大下降……

　　近段时间，房产调控政策的密集推出，让很多在楼市摸爬滚打了多年的人也有些手忙脚乱，更多的人则是茫然加上忙乱，有些找不着北了。特别是刚刚经历过去年年底时抢车狂潮的北京人，今年年初时因为担心房产税即将推出而忙着抢房子，现在面对刚刚出台的限购令，一下子又陷入了该不该买、能不能买的纠结情绪中。而在上海，虹桥府邸业主集中抛出20套房一天抢光的新闻，让很多人以为是实行房产税后的“仓促逃跑”。记者近日走访几家房地产交易中心，前来办理房产交易登记的人十分稀少，而忙着咨询政策细则的人则络绎不绝。“去名”、“离婚”和“公证”，成了咨询窗口前出现频率最高的3个词。

　　在近年来的楼市调控中，不少地方都出现假离婚等现象，此前更有一则《女婿跟丈母娘结婚能省过户费》的帖子堪称一绝。最近，在不少社区论坛上已经开始出现如何规避房产税的讨论。有网友支招：“再买房，买给名下无房的老人，然后转赠给子女，这样便不算‘新购’。比如，父母、岳父母一人买一套就有4套，转赠给我，无非一次性交一笔契税而已。”还有人支怪招，让买家和卖家，先假结婚、再离婚，房子作为离婚财产分配给买家。

　　为了规避限购、限贷政策和房产税，不是要赠与或转让房产，就是要办理假离婚和财产公证。一时之间，因楼市调控新政引发的社会乱象频发，而对于房产税计税依据何在，限购、加税等调控政策是否公平合理等热点问题，社会上也存在诸多争议。我们不妨来一一分析。

　　限购限贷会否引发离婚潮？

　　记者近日走访了徐汇区房地产交易中心，一位正在咨询的张先生对记者抱怨说，如今儿子要买婚房了，但以前买房子时为了规避自己百年后因财产转移而导致的高昂契税、遗产税和公证费等费用，就把儿子名字一起写了上去，没想到儿媳家里也是这种情况，所以儿子再买房就成了第三套房而被限购了。

　　交易中心工作人员表示，像张先生儿子这种情况只有两个办法解决，一是去掉一方在自己父母家房产证上的名字，而“去名字”的办法有两个，一是赠与，二是转让（买卖），但无论哪种办法，都需要缴纳契税、个人所得税、印花税等各种税费约10万元左右，张先生觉得成本实在太高了；还有一种办法就是假离婚，由一方单独新购房屋，但这样也有问题，一是无法使用另一方的公积金贷款，且作为二套房的贷款利率和首付比例都大幅提高，变相增加了购房成本。张先生更担心现在社会上离婚率这么高，万一离婚弄假成真，房子可就打了水漂了。因此工作人员建议他可以先去公证处进行夫妻财产公证，但这又需要另外花一笔公证费。

　　记者在交易中心了解到，像张先生这样前来咨询自己是否属于调控对象的市民非常多，大部分人都是为购置婚房或改善型住房（如孩子大了需要换房子）而需要新购住房，但手上都已有一套或两套住房，为了能再新购一套住房，许多人都动起了类似假离婚这样的脑筋，因此“去名”、“离婚”、“公证”成了咨询窗口前出现频率最高的三个词。

　　房屋单价评估是否合理？

　　此次沪渝两地房产税政策中都提到了房产税计税依据是，参照住房的市场价格确定的评估价来计算的。可住房单价到底应该如何评估？谁来评估？评估标准是什么？事实上，一套房产的价格受到许多因素的影响，因此房产价格评估是一门技术性很强的专业工作，需要一房一定价，国外在征房产税时都有一套专业的房价评估系统。

　　但房产“大炮”任志强发表博客指出，我国过去从未重视过评估的作用，除上市等少量置换、关联交易外，几乎没有建立这一套系统，全国目前注册的有资格的评估人员一共只有3～5万人，如果将来房产税要在全国大中小城市推广，建立完善的评估体系大约要150年的时间。因此以目前所采用的笼统的房价评估体系去征收房产税，很可能会产生评估价与市场价相比过高或者过低的问题，既不科学，也不公平。

　　有网友调侃说：“如果估高了，就直接让评估公司买走好了！”反之，如果评估价太低了，则容易让房产税流于表面，让可持续的房产税收入替代地方政府土地出让金收入的宏大目标也变成了浮云。

　　为了解目前评估行业的真实情况，记者近日走访了沪上多家中介门店，多个中介人员均表示目前房地产交易中心的评估价一般比目前实际市场价低10%以上，而为了降低交易环节税费负担，中介一般还会把房价再做低10%，在评估时同样可以通过。其中有一个中介甚至明确对记者打包票，说自己有亲戚在交易中心工作，只要支付数千元的“好处费”，竟可把成交价230万元的非普通住宅做低到139万元的普通住宅，从而可以节省近10万元的税费。面对这样的评估行业现状，我们又如何相信房产税评估价的真实合理呢？

　　京版“限购令”是否有失公平？

　　“国八条”中的限购令对本市户籍和外地户籍购房者区别对待的做法已经引起了不少人的质疑，而刚刚出台的“京十五条”则再次将“限购令”升级，要求已拥有2套及以上住房的北京本地户籍家庭，将不能再新购住房；已拥有了1套及以上住房的外地户籍家庭，也不能再购住房；在北京没有住房的外地人，如果要购买住房，必须提供在京连续5年（含）以上的纳税证明或社保证明。与之前各地“限购令”相比，京版“限购令”成了不折不扣的“限外令”。

　　这一消息立即引起了社会的广泛质疑.调查显示，截至2月17日12点，在113万受访者中，有高达64%的人认为限购政策对外地人不公平。联想到北京近期推出的汽车限购令，都是将购买许可与户籍制度挂钩，这种同税不同权的做法是户籍制度严重的倒退现象，与2010年中央经济工作会议等文件要求推进户籍制度改革的精神完全相悖，如此做法无疑将使得大城市户籍改革停滞。从近期北京出台的禁止出租地下室等整顿租房市场的措施，房租的节节攀升，到如今的限制外地人购房，无疑是把大批外来务工人员逼入了租不起房也买不了房只能离开北京的地步。

“限购令”铺开 促楼市降温

　　包括直辖市、计划单列市、省会城市在内的36个城市会率先公布细则后。一些房价过高、上涨过快的二三线城市也会陆续加入进来，可以预计限购范围将进一步扩大，同时限购也会变得更为严格。

　　文/本刊记者/甄爱军

　　房产限购风越刮越猛。根据“新八条”要求，“限购令”将覆盖全国，这对投机性需求将形成致命打击。目前，明确提出将实行限购政策的城市已达36个，预计限购城市的数量还会增加。

　　国家统计局1月15日发布2011年1月宏观经济运行数据，1月份CPI涨4.9%，控制通胀压力仍然很大。考虑到这种局面，控制房价上涨成为当务之急，因此“限购令”的升级已成定局。

　　限购细则密集出台

　　种种迹象表明，未来一段时间内，国内楼市势必刮起一股“限购”风。

　　专家表示，限购城市极有可能会达到60个以上的规模。中国指数研究院副院长陈晟表示，“新八条”已经明确提出要扩大限购城市范围，由此看来，未来一段时间内包括部分省会城市和房价上涨过快的二三线城市将会陆续出台限购政策实施细则。

　　专家分析认为，目前可以肯定的有36个城市必须出台限购细则。根据“新八条”及相关规定，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要尽快出台住房限购实施细则。这意味着，京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，总计有36个城市需要出台或更新住房限购政策。

　　近日传出住建部已初步拟定第三批执行“限购令”城市名单消息，该名单主要包括已出台“限购令”城市之外的大中型城市以及交易比较活跃的三线城市，诸如无锡、呼和浩特等。可见，限购城市的数量会越来越多。

　　据了解，目前已有北京、上海、青岛和成都等4个城市出台或者更新了住房限购政策。此外，包括有广州、南京、宁波等城市也将在近期出台或者更新限购细则。而根据国务院要求，各地需尽早执行限购措施，因此可以预计，在一季度各地将密集出台限购实施细则。

　　限购措施更加严格

　　新的“限购令”将更加严格。

　　专家表示，“新八条”规定将成为所有限购城市制定细则的准则，这意味着“限购令”在全面升级的同时，将会更为严格。“新八条”规定，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。该规定意味着限购口径须重新做出调整。

　　在这之前，已有包括北京、深圳、武汉等20多个城市曾公布过限购细则，不过除深圳之外，其他所有城市都规定居民还可新购一套住宅。如在去年10月17日上海出台的限购实施细则就规定：暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。此规定并未将之前购房套数考虑进来，也就是说，不管之前已购买多少套房产，还具有一次购房机会。

　　但“新八条”规定已将本地2套房、外地有证明1套房、无证明等三种情况列入限购范围，使其失去新购权利，从而让限购变得更为严格。北京与2月16日更新了限购实施细则，明确对第三套住房停购。规定对本市已拥有2套及以上住房的本市户家庭、拥有1套及以上住房的非本市家庭、不能提供规定缴纳证明、连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。此外青岛和成都、上海都在此前不久公布了“限购令”实施细则，也是完全按照“新八条”规定而制定的，具体做法与北京基本相似。

　　不过从已公布的细则来看，各地并未对“卖一买一”等情况做出特殊说明。对此有专家表示，这对改善型需求来说应算是一个好消息，因为这部分人群可以通过出售物业，清空名下房产来重新获得购房权利。

　　出发点只为降房价

　　政府大面积实施限购政策，在专家看来，其目的在于使房价适当回落。

　　陈晟表示，考虑到目前房价水平仍在高位徘徊，而这与中央政府预期有着一定的差距，因此继续深化执行调控政策，来促使房价出现回调，这将成为政府在未来一段时间内调控楼市的首要选择。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，如果房价降不下来，那么中央控制通胀的努力所能取得的效果将会减小，而这恰恰是政府所不愿意看到的情形。因此，在控制通胀的总体要求下，让已经出现泡沫的房地产市场降温，房价适当回调，这是楼市调控的主要出发点。

　　陈晟表示，从信贷、税收以及限购等诸多具体政策的实际效果对比不难发现，限购政策无疑最具效果。他说：“在优先保证正常的刚性需求的前提下，通过限购将投资性需求和炒房客排除在市场之外，弱化住宅的投资属性，这才是最有效的办法。”

　　当然，仅靠“限购令”尚不足以完成对楼市的调控，尚需与其他政策一起，形成“组合拳”，如信贷、税收政策、土地政策等。

　　至于“限购令”会持续多长时间？陈晟表示，只有当房价适度回落，而且市场供应远大于需求的时候，限购措施才会退出市场。而这种情形的出现，还需很长时间。