《理财周刊》：证明备齐全 买房享优惠

　　文/本刊记者 甄爱军

　　提要：楼市被调控，但鼓励自住需求政策仍然存在，因此符合条件的购房者可获得不少优惠。但这需要提供各种证明文件，以表明自己符合优惠的条件。

　　买房的时候，千万不要忽略证明文件的作用，加以合理利用，好处不少。买房过程中，有没有相应的证明，其购房开支差别不小。对外地人购房而言，如果无法提供税单或者社保缴纳单据，即使是购买首套房，也会被商业银行当作二套房对待，首付成数提高不说，利率水平还要上浮，购房成本大幅提高。

　　业内人士表示，自今年4月份开始针对楼市实施调控之后，证明文件在买房过程所能起到的作用越发明显。比如有些证明能够使得购房者尽快获得贷款审批，有些能够节税，有的能够降低购房开支。

　　有证无证区别大

　　郑先生决定在两个月之后再买房。等待观望是常态，大多数购房者目前都选择等待市场形势明朗之后再做决定。不过郑先生不属于这个群体，他其实早就准备买房了，考虑到不久就要把老婆小孩从老家安徽接过来，租房住要面临经常换房的情形，拖家带口的实在是太麻烦。

　　但现实情况却让他必须等待。虽然此前郑先生曾在上海工作过一段时间，但此后他曾经离开过一段时间，而直到去年年底才重新回到上海，因而无法提供一年以上的纳税证明。有熟悉政策的房产经纪人告诉他，如果不能提供相应证明，只能当作外地购房者对待，那么其结果是首付比例增加，而且利率水平也要提高。好在不用多久，郑先生在上海的工作时间又会积满一年，因而在申请房贷时能够提供一年以上时间的税单，可享受本地人同等待遇。

　　其实，类似于纳税证明文件影响买房的情形还有不少。比如首套房证明可确保购房者享受购买首套房各种优惠政策，如税费减免、贷款利率予以一定幅度的下浮等；更高的学历证明，以及高收入执业资格证书等，也能让银行“另眼相待”。总之，在买房过程中，适当发挥这些证书的作用，可确保购房者享受到不少实惠。

　　变化因调控而起

　　这些变化都是楼市调控而引起的。上海汉宇地产交易按揭部高级经理倪岱尔告诉记者，宏观调控对交易方式产生了不小的影响。他举例说，调控之前申请第二套房贷，只要自身资质没有问题，一般都会获得银行批准。而新政要求“认房又认贷”，只要有过购房史，即使目前仍无住房，也会当成二套房对待。

　　据了解，新政对房贷影响最大。如在此前，并未对外地居民购房行为实行限制政策，但新政要求严控投机性需求，因此外地居民的购房行为受到了一定程度的限制，如只有在提供一年以上完税证明，或者社保记录证明等前提下，才能享受到本地居民的同等待遇，否则，一律按照二套房贷对待，甚至拒绝放贷。

　　此外，购房优惠政策的区别对待，也使购房纳税环节产生了变化。新一轮调控之前，购买普通住房契税税率为1%。但现在除了少数情况外，如首次购买90平方米以下的普通住宅契税税率为1%，其余的都已恢复到1.5%。

　　另外，目前购房还特别强调诚信保证条件，即要求购房者提供结婚证书、户口本等能够证明其家庭成员的证件。商业银行也会要求购房者做出首套房承诺，填写“诚信保证”，声明为首套房。

　　有证买房好处多

　　根据现行政策规定，买房时若具备相应的证明文件，无疑会获得更大的实惠。据了解，在买房过程中，涉及到的证明文件主要包括身份证、户口簿、结婚证（单身者需单身证明）、收入证明等，如果是外地居民，则另需提供纳税和社保证明等；当然，提供诸如学历、执业资格证书，在申请房贷时能够获得加分；而如果是婚前合作买房，为防止日后感情生变而产生财产纠纷，还需准备财产公证证明。

　　纳税文件可省钱 对于外地居民而言，如果能够提供一年以上的当地纳税证明或者社会保险缴纳证明，在办理贷款过程中能够获得不少实惠。

　　此前国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中提到，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。但记者了解到，因为这条政策的弹性很大，因此目前有少数商业银行采取了一种变通方式来执行这项政策。

　　如有商业银行并未将不符合条件的非本地居民拒之门外，但贷款购房的成本会大幅提高。倪岱尔透露，针对暂未达到条件的非本地居民，有商业银行会适当提高按揭门槛，参照二套房贷政策来放贷，要求首付比例达到5成，利率在基准利率水平上浮1.1倍。这些变化无疑会加重购房成本开支。

　　我们可以通过比较来看两种情形下的利息成本。业内人士介绍说，目前向商业银行申请房贷，如果是第一套房，基本上可在基准利率基础上下浮0.8倍，年利率为4.75%，而如果上浮1.1倍，年利率就要达到6.53%。假定贷款额度为100万元，贷款年限为20年（等额本息还款法），在前一种情况下，利息总开支为55.12万元，而后一种情形则达到了79.33万元，两者之间相差24.21万元。

　　首次购房证明可节税 购买普通住房，在契税方面可获得相应优惠，不过业内人士表示也要在取得相关证明的前提下才能享受。

　　政策规定，首次购买90平方米以下的普通住宅，还可以享受到1%的优惠契税。目前购买普通住宅契税税率为1.5%，如果无法拿到首次购房证明，则意味着即使是购买90平方米以下住宅，也得按照普通住宅的1.5%契税税率来缴税。

　　上海“我爱我家”权证部经理渠福琴介绍说，首次购房证明需前往交易中心办理。买家只要带好房屋交易合同和有效身份证件，到交易中心办理窗口领取首次购房（查阅）证明（兼查阅申请及承诺书）并填妥合同编号、建筑面积、住房情况等相关内容，而后材料会送到市房地产交易中心，通过审核后即可领取证明。

　　加分证件勿忽视 为了证明购房者还款能力强，有人在申请材料中附上学历证书、执业资格证书等，这种做法也有其合理之处。

　　倪岱尔表示，虽然学历证书、执业资格证书等并非银行要求提供的证明文件，但它能够从侧面证明房贷申请人目前拥有一份好工作，而且其在职场的上升空间较大，因此能够获得不错的印象分，而在目前房贷收紧的情况下，银行会优先考虑这些资质更好的人群。

　　业内人士表示，学历证明最好是本科以上，而执业资格证书，目前社会上比较认同的高收入如律师证、注册会计师证等等，都能够得到银行的认同。不过业内人士提醒说，并非所有的证件都有用，目前社会上也有不少证书，对于一些知名度不高，而且对职场帮助作用不大的证书，在申请房贷时毫无帮助。

　　证件信息提前核对 证件信息是否一致，为了避免在购房过程中带来不必要的麻烦，购房者需提前核对。

　　购房过程中所需要的证件包括身份证、结婚证、户口薄等自己提供的证件，如果有未成年人，还需提供出生证明，所有文件上所记载的信息必须一致，否则在交易过程会碰到诸多麻烦，轻者拖延交易时间，重者可能使交易过程中断。

　　业内人士表示，比较常见的是结婚证与身份证信息不符。老一代结婚证为手写，出现错别字的概率不低。此外，二代身份证号码与老的结婚证号码位数也不一样。因此建议购房者在在准备购房前，把身份证、结婚证上的名字，以及出生年月日核对一下，如果出现差错的话，需要让颁发结婚证的民政局出具证明文件，以此证明信息不一致的一方，为同一人。