投资客逃离、开发商心慌、购房者观望；史上最严厉楼市新政让中国房地产由一片火热在短短一个月内再次上演一片萧条。

　　2010年4月注定是国内房地产业进入大调整的时期，这是在全国“两会”之后各地房价再次暴涨、市场人怨鼎沸之际出现的局面。

　　4月14日，“新国四条”及“国十条”出台之后，各地楼市成交急剧下挫、土地市场逐步趋冷、市场观望再度弥漫。

　　“僵持、博弈、试探、惶恐、迷茫……”

　　恒大地产反复8.5折促销，北京万科试探性降价，楼市降八千小把戏引起的众怒等等表明，尽管市场萧条，但房地产未来却如同雾里看花。

　　在绝大部分购房者开始转购为租的时代，作为有着自住需求或者改善性需求的我们，究竟买还是不买？我们会不会再次错过一次买房的绝佳机会等等，这些问题再度摆在购房者面前。王涛和曾莉就属于成功买房和失败买房两种典型案例。事实表明，那些成功购房的人往往都是能够把握机会，并且抓住机会的，而那些错失机会的人，却要为此付出长久后悔的代价。

　　抓住危机里潜伏的机会

　　巴菲特说，要在别人恐惧的时候贪婪，别人贪婪的时候恐惧。

　　王涛和曾莉现在在过着两种不同的生活。王涛今年和女朋友已经领证，并且准备结婚。而曾莉，由于没有买到婚房，一直和男朋友在外面租房，但也因此，婚期遥遥无期。在曾莉看来，没有房子就没有安全感。

　　但细细品味两个购房者的人生，归根就在于，王涛的购房观念是，自己能够承受就出手；而曾莉则总是贪婪着等待更便宜一点。

　　一位历经房地产起起伏伏的投资客这样感慨，当购房者被虚无飘渺的所谓“拐点”蒙蔽，坐以观望楼市、幻想房价下跌、企图等待“好时机”降临自己头上时，终日期盼，等待，再等待，但猛然回首，发现身边周围的一切都在涨价，房价更是涨了很多。而那些长期关注房地产且富有投资置业经验的人抓住历次宏观调控的机会，多次置业，获益颇丰。当初购买的小房子换成了大房子，一套房子变成了两套房子，增值收益达到数十万元，乃至百万元，真正是眼光赚钱，思路创富，置业幸福。

　　买房要看需要，需要就买，不需要就不用急着买，但不用观望，否则只会付出更多的机会成本。

　　就目前的调控时代，仍旧有更多的业内人士担心调控一旦结束，房价将迎来再次报复性上涨。创造了2009年北京最热销楼盘太阳公元开发商信远地产董事总裁尹瑛告诉记者，目前这个时机，对于开发商来说并不好，楼市可能会长期保持平淡；但对于购房者，却是非常好的时机。“以往，购房者托关系也排不到自己想要的房子，而现在，购房者完全可以慢慢挑选，有更大的挑选余地。这对于购房者而言就是机会。”

    调控时机下投资房产

　　要掌握哪些招数？

　　可分散投资。尽管逆势而为会有投资前景，但投资者也需要考虑到国家宏观调控带来的风险，建议总的房产投资比率不要超过个人总资产的60%。

　　多方比较多方考虑。房子的地段、面积、园林景观、楼间距、户型设计、使用率、户型的划分标准、层高、采光通风、交通、社区配套设施等都会影响到房产投资。

　　要学会砍价。行业调控期间，相对来说楼盘可议价空间大。有4次砍价机会：一是期房开盘之初，往往有一些优惠；二是在买房人一次性付款时，此时的折扣空间一般高于存款利率而低于贷款利率；三是团购，因为开发商不仅节约了宣传和代理费，也不用操心楼层、朝向的调配；四是老业主介绍新业主，有时也会提供一些优惠措施作为回报。

　　兼顾短线和长线。优化投资组合，在确保稳定收益的前提下，抓住机会博短线。

　　购自住房2年赚2倍

　　王涛

　　某网站总监 年龄 28岁

　　2008年年底，我无意中得到消息说有一个楼盘打折，位置是在东四环边上一点点，当时的开盘价是9500起，虽然当时房地产行业处在成交量非常低迷的情况，而且很多楼盘都有降价的现象。但是当时我自己的判断是，这样的价位正好处于我的能力范围内，而且即使房价继续下行，东四环那里的位置也不会降到太低，而且以后情况好转以后也一定会再度涨上去。因为是用来自住，所以觉得那个时候入市基本上是我在北京置业的最后机会。

　　所以，我一咬牙，就以10400元/平方米的价格购买了85平方米的两居。现在来看我当时的决定还是很明智的。眼下不到2年的时间我的房子涨了2倍多。

　　成功经验谈：我买房的时候很多人还在幻想着房地产会崩盘，但我却不抱任何幻想。首先，我认为，我购买的项目已经算是离CBD核心区最近的一块居住区域了，那里没理由再跌到六七千每平方米了。其实，即便短期可能会降，但长期还是看涨；最后，也是最重要的，我认为对于自住需求而言，低点根本不重要，因为谁能说自己就能把握住最低点呢？对于自住需求而言，赚的都是纸面财富。现在我把两居的卖了，我能买到的还是两居。

　　就目前市场而言，只要是自住的话，在自己能力范围内的就可以考虑出手了，不用继续观望。

　　跑尽楼盘追低价，越追越没低

　　曾莉

　　某银行职员 30岁

　　在2008年，我是有能力购置自己的婚房的。男朋友的一部分单位福利加上双方家里的部分支援。从2008年年中开始，我就开始搜集各种信息，看各大楼盘资料。北京大大小小的楼盘我们几乎跑遍了。

　　但越跑，售楼员越不停殷勤地联系你，我越觉得房地产还是会有一个低点。当时，东四环那个打折的项目我也听说了，朋友告诉我时，我只是心里想了一下。我当时觉得既然这个开发商能低到这种程度，那其他楼盘还能低。就这样，一段时间之内，我们又搁置了自己的买房计划。像很多人一样，等待房地产最低点的到来。

　　但2009年3月份，就像做了一场梦，房地产市场突然回暖，房价再次涨起来了。那时，我再去各大楼盘咨询时，售楼小姐都是一副你爱买不买的态度。当时，才恍然悔悟，房子再不买就更来不及了。

　　经过两个月的寻找，我们终于在北京四环找到了一个我们能够承受的二手房。但更没想到的是，业主在签好协议后毁约了。因为房价在以星期为单位飙升。

　　失败感悟：现在我们已经完全没有买房的想法了。因为房价太高了。错过了一次机会，就像错过了一生的机会。

    新政调控之下，北上津可投资的房产品类

　　1.有潜力的商业地产

　　在住宅市场前景未明的情况下，商业地产成为了投资者的新宠儿，二手商铺的温度也在不知不觉中悄然上升。商铺并不在此次新政调控的范围内，未受政策影响，加上其投资回报率较高，因此受到投资者的青睐。简而言之，“商业地产受到了前所未有的关注”。

　　推荐项目：北京 世茂工三

　　推荐理由：总建筑面积为21.2万平方米，包括私人产权酒店、甲级精装写字楼、旗舰店产权商铺三大业态。地理位置绝佳，位于北京朝阳区三里屯工体北路，紧邻使馆区、朝外商务区、燕莎商圈和CBD等黄金区域；目前均价43000元/平方米。

　　推荐项目：上海 沪东财富广场

　　推荐理由：作为写字楼项目，该项目拥有优越的地理位置。距内环线200米，距中环线800米，距杨浦大桥、中环隧道约3公里。此项目所处商圈为成长型的五角场商圈，就投资而言，该项目具备潜力。

　　2.符合自住小户型产品

　　对于很多刚性需求购房者来说，调控时代显然是他们的最佳机会。新政调控之前，很多购房者为了排号到处托关系，而现在，完全可以慢慢挑选，并选择自己认为一个好的时机出手。

　　推荐项目：北京 远洋一方

　　推荐理由：均价25000元/平方米，对比其他更偏远地段楼盘，远洋一方的价位属于偏低；交通便利，京通快速路、城铁八通线以及正在修建的广渠路延长线构成了远洋一方周边成熟通达的交通网络；以中国传媒大学和第二外国语学院为核心而形成的中央传媒文化区为远洋一方带来学术气息和文化氛围。

　　推荐项目：上海 印象欧洲派

　　推荐理由：均价2万元一平米，是整个上海外环内价格最低的全装修楼盘。在上海郊区的嘉定、青浦等地的房价接近2万元一平米时，这个离上海徐家汇仅30分钟车程楼盘的2万元单价楼盘显示出较高的性价比，更由于有知名的香港地产商永新集团所开发，对于新婚的年轻人形成了极大的吸引力。

　　3.稀缺地段高端住宅

　　从保值增值性来看，无疑高端物业将更胜一筹，尤其是核心区域的高端楼盘，因具备地段优势和稀缺价值，其抗风险能力更强，表现为在市场整体低迷时抗跌性最强，而在市场走强之际其升值速度最快。

　　推荐项目：北京 万科蓝山

　　推荐理由：均价39800元/平方米，价格一直稳步上升；地处CBD都市核心区，位于朝阳区西大望路，东三环、四环之间。距国贸中心3公里，西距东三环1.5公里，东离东四环窑洼湖桥1公里，交通便利、地理位置优越。

　　推荐项目：天津 星耀五洲

　　推荐理由：地处天津津南区西南部的经济产业新区内，拥有天津唯一生态湖区。交通便捷，京津唐、京沪、京晋等多条高速围绕周边，城际快线只需28分钟即可抵达。世界级超七星酒店群、世界最大室内滑雪场、冲浪体验馆； 26公里环湖水岸高尔夫专业球场； 国际五钻级游艇会等高端订制化配套。

　　萧条时代就是赢家时代

　　就在前不久，万科集团总裁郁亮告诫各地分公司经理说，现在还不是最严厉时候，我们不要心存侥幸。

　　开发商的焦虑对于购房者来说无疑是机会。

　　但就如同开发商无法预测何时是最严厉的时候，谁也不能准确预测何时才是最佳购房时机。

　　无意中翻到一份2006年的某媒体地产专刊发现，中国的房地产市场轮回总是如此相似。

　　那一年的任志强说，“房价矛盾的产生，责任不在开发商，而在土地”；那一年的潘石屹说，“中国居民投资渠道少，让中国居民有新的投资渠道和工具，对稳定房价和经济都有好处”。

　　如今，任志强和潘石屹依旧对媒体说着同样的话，传递同样的观点。但房价依旧不断飙涨；买房的人不断买房，错失机会的人永远在错失。

　　房地产轮回的历史告诉我们，往往，弯道有着更多机会，萧条时代才是真正的赢家时代。