《理财周刊》：楼市回暖　调控压力加大

　　文/本刊记者 黄罗维

　　提要：近期，不少城市的房地产市场都出现了转暖的迹象，这也是市场多方博弈所造成的结果。然而就像我们此前已经提出的那样，有关方面虽然已经出台了一系列调控政策，但在货币超额投放没有停止的情况下，房价就难以出现实质性的下降。

　　楼市出现回暖迹象

　　 房地产新政出台后，楼市的成交量也是一落千丈，这也成了市场的真实写照。然而就在人们对后市颇感迷茫的时候，近期的楼市却是出现了一波明显回暖的迹象，这一情况的出现也大大地出乎了许多人的意料。一位购房者这样对记者说：“怎么等来等去，现在好像楼市又有点热起来了。”

　　 据了解，在上海楼市，像排队、摇号等久违的现象又再次出现，这无疑把许多投资者的心都搅得有些痒痒。在上海市郊近期开盘的一个楼盘，由于其不高的总价吸引了众多投资者来到现场，甚至有许多外省市的购房者也在一大早就赶了过来。根据中国指数研究院的统计，8月23日至8月29日上海住宅市场共有21个新开盘项目，推出住宅面积34.06万平方米，环比上周下降26.55%，但该周成交住宅达到34.3万平方米、3194套，环比分别增长22.36%和12.35%。价格方面，该周住宅成交均价为13271元/平方米，环比上涨5.7%，各环线成交价格全面上涨。从近期上海住宅市场的表现来看，随着“金九银十”的到来，开发商推盘的步伐开始加快，一些购房者发现期待中的大幅降价并没有出现，也纷纷入市，成交量逐步回升，价格在经历了前一阵的小幅下跌后本周也出现止跌回调的发展态势。

　　 其实不仅仅是在上海，其他许多城市近期楼市都出现了一定的“热度”。 北京市房地产交易管理网的统计信息显示，8月第3周北京市二手住宅网签总量为2859套，虽然与去年同期的5480套相比跌幅较大，但是环比8月第二周的2515套，则上涨了近14%。日前，杭州楼市迎来了“新国十条”出台以来最大的一波开盘高峰，8个楼盘同时开盘，在开发商促销活动的推动下，吸引了大量的市场人气。另外随着开发商促销力度的加大，购房者的抄底意欲也与日俱增，近期广州楼市出现了一波“价量齐升”的反弹，根据网易房产数据中心统计，8月上半月广州一手住宅成交面积为32.5万平方米，达7月全月的70%，成交均价更大幅反弹8%，重上11000元/平方米大关。与此同时进入8月以后，厦门楼市终于迎来了新政以来的第一个小高潮，成交量不断攀升，根据搜房网每日监测数据显示，8月初厦门住宅成交量有大幅度增长，其中9日、10日、11日更是达到了一个高峰，这3天每天的成交套数都在百套以上，均价在万元附近，相比起6月整月厦门住宅成交仅600多套，日均才20多套而言，可谓是天壤之别。

　　对此，安居客集团CEO梁伟平表示，从网络点击量来看，此前7月份网络找房数据继续上升，这也意味着8月份二手楼市场成交量将进一步回升。另外，目前自住型买家开始入市，导致整个二手楼市场成交量反弹。不少业内人士认为，从调控新政出台至今，虽然成交已经大幅下滑，但内地二手楼价格的调整幅度却非常小，远远没有达到预期，甚至还有部分城市的楼价不降反涨，但考虑到自主需求，已有部分买家入市。随着“金九银十”楼市旺季的到来，新楼供应量将增加，一旦新楼价格有所下调，投资者将转战商品房市场，令整个市场再次升温。

　　刚性需求依然强劲

　　 那么，为什么市场在经过一段时间僵持之后，会出现这样快速的反弹呢？通过许多楼盘传来的信息表明，自住客仍然在购房者中占有了大部分。显然，在当前的市场情况下，人们购房的刚性需求依然非常强烈。

　　来自21世纪不动产上海区域市场中心的最新统计数据显示，8月1至20日，全市多个重点监测板块的二手房成交套数较上月同期增长了5成以上。此外，局部二手房的报价也在新盘带动下再度上扬。而其中自住需求买家加紧入市是最为重要的原因，婚房、置换型占据了购房的主流。从现实情况来看，经过前三个月政策观望期后，刚需买家已按捺不住入市脚步，8月下半月以来沪上多个板块看房人数均出现增加。据21世纪不动产上海区域市场中心最新调查显示，在宝山大华、宝山月浦、普陀桃浦、虹口凉城等板块，8月下半月至今的看房客户人数，较上月同期出现20%左右的提升。这些新增入市的买家，基本为婚房和置换需求类型，青睐面积在50～70平方米的1、2室户工房，及面积在80～90平方米的2室户次新房。

　　据21世纪不动产上海锐丰大华三店经理王根友介绍，近期新增入市的买家，婚房和置换需求的比例在5：5左右，其中置换需求基本是在7月已将房源售出的业主，想赶在“金九银十”前，将置换计划完成。在王根友门店附近的中环一号，近日就有2套90平方米的2房，被同一名买家购进。这名买家原先在长宁区有1套3房，因孩子出生、想与父母分开居住，先趁7月市场回暖时将原有房源以380万元总价卖掉，近日在中环一号购进2套物业、方便亲人间互相照顾。

　　其实，如果我们仔细分析一下近期楼市出现的转暖迹象，可以发现其背后还是事出有因，这是市场博弈的结果。今年以来，国家明确提出必须遏制过快上涨的房价，在这种情况下，一系列调控措施也被推向市场。如此声势浩大的动作无疑让市场产生了暂时的停顿，楼市的观望情绪一下子变得浓重起来，成交量的快速下滑成了最为直接反映。而在进入8月之后，许多投资者突然发现房价并没有出现实质性的下跌，于是市场中久已被压抑的需求重新释放出来，从而造就了楼市转暖的市场景象。

　　调控政策仍将趋紧

　　 那么，在当前的市场状况下，后市的政策究竟会如何演化呢？此前，国家发改委财政金融司司长徐林公开证实，我国将推进房产税改革，它的开征可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。而国务院有关部门也一再强调，本轮楼市调控不会半途刹车。种种迹象表明，未来楼市的调控政策仍有进一步收紧的趋势。对此，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，如果现有政策尚不足以把房价屡涨的问题治好，不排除房产税或者物业税适时出台，从而实现中国房地产调控从政治调控到税收调控。

　　 但是就像很多市场人士看到的那样，每一轮楼市调控之初，一切似乎都来势汹汹，但每一轮调控之后，往往甚至会出现楼市更大幅度的反弹，房价在调控中不断走高，这似乎已经成了规律。尽管今年4月份启动的楼市新政被喻为有史以来最严厉的调控，但对楼市的影响主要体现在成交量上，而消费者最关注的价格并没有出现大的调整。

　　那么，何以会产生这样的结果呢？其实本刊在此前已经提出了这样的观点，那就是调控政策虽然能产生阶段性的作用，但其影响力终究只是暂时的，更难以改变楼市长期向上的趋势。其中购房者的刚性需求是一个原因，而最为根本的是在当前中国经济的增长模式下，为了刺激经济愈演愈烈的货币超额投放，它才是中国楼市长期繁荣的幕后推手。从另一个角度来说，只要货币的超额投放不停止，房价的上涨趋势都难以改变。就像一位专家说得那样，说到底房价就是货币的直接对价，只要M2继续这样增长，房价就难以下跌。

　　对此现象，在日前由中国平安主办的“平安财富论坛”上，知名经济学家巴曙松就指出，“从改革的角度来看，楼市调控如果不在调控方式、运作机制、融资方式上做大的改革，房地产市场想取得中长期调整效果不容易。”巴曙松建议，相关部门要改变此前银根、地根为主导的调控方式，如管住信贷、放开金融，维持开发商平稳的现金流，让楼市自身的发展规律发挥作用，从而避免楼市的大起大落。