房贷产品无非“省息、省事”

　　目前市场上推出的房贷产品五花八门，万变不离其宗，一类是以“存抵贷”为代表的省息产品，一类是以灵活贷款为主的省事产品。

　　■省息

　　近期各家银行采用的最普遍的省息贷款产品应属“存抵贷”。如工商银行和建设银行的“存贷通”、中国银行的“房贷理财账户”、光大银行的“月月省”、兴业银行的“存贷宝”以及深发展银行的“存抵贷”都是类似的产品。近期，外资银行也加入了房贷理财大战。

　　此类产品的核心内容是，银行将客户的储蓄账户和住房贷款账户相结合，如果储蓄账户上的存款额达到一定标准，就可以按照一定的比例抵扣贷款额度，从而达到节省贷款利息的目的，同时活期存款的流动性不受影响。部分银行声称，这类房贷理财省利账户不仅能为客户节省利息支出，还能缩短还款年期。因为存入理财账户的资金越多，客户就能越早结清贷款，大大缩短还款年期。

　　各家银行几乎都有这类产品推出，产品虽有雷同，但也有各自的条件、门槛和特色，市民可以根据自己的具体需求进行选择。如渣打中国的“活利贷”与南商中国的“置理想”类似，不过，南商中国承诺，该行的理财账户无须任何手续费及年费，同时，对于首次利用贷款购买自住房的优质客户，南商中国更提供低至基准利率7折的优惠利率。而渣打中国的房贷客户只能享受基准利率7.5折的优惠利率。

　　对于存款账户里的资金收益，各银行也不同。如在南商中国理财账户里有10万元存款，就可以省掉10万元贷款的利息，而大部分中资银行是存款的收益抵利息。如深发展银行规定，当存入活期资金为8万元时，客户可获得的理财收益率为2.14%；当客户存入资金为15万元时，可获得的理财收益率为3.34%。当闲置资金达到220万元时，年收益率可高达4.16%。

　　■省事

　　这里所说的省事是指利用银行房贷产品的特色功能实现客户自己的特殊需求。比如想买大房子，但资金短缺怎么办？现在贷款，将来退休或失业还不起贷款怎么办？手里的资金全部用于还贷，突然又有其他的资金需求怎么办？以上的难题，现有的银行房贷产品几乎都能解决。

　　如王先生在上海拥有两套价值数百万元的房屋。由于购房时手头宽裕，王先生选择了一次性付清房款。最近王先生想装修新房入住，顺便翻修老房以便出租，装修总费用约为人民币60万元左右。但年初王先生购买了数十万元的理财产品，手头上现金有限，这使他犯了愁。理财专家为他推荐了“融资宝”产品，帮助他解决这笔大额消费的需求。“融资宝”是将王先生无贷款无抵押的房屋作为抵押物向银行申请用途为房屋装修的大额消费性贷款。这个方案可使王先生迅速解决资金缺口的问题，又不用为大额消费一次性偿还而犯愁，可通过每月偿还的方式逐月将贷款还清。类似的产品还有上海中行推出的“置换宝”。

　　目前，老年人贷款买房时存在的普遍问题是年龄超限，银行不肯放按揭贷款。子女虽然贷款年限不受限制，但往往刚工作不久，收入少，难贷到希望额度。通过“接力贷”就可以解决这一难题。作为父母的借款人在贷款购买住房时，如果指定其子女作为连带还款人并且经连带还款人承诺还款，则借款人年龄加贷款年限可适当延长，不受规定上限的限制。

　　张先生刚买了房子却失业了。由于面临每月还房贷的压力，他想到了“随薪供”。“随薪供”是指在一定固定限期内，只需按期偿还贷款利息，固定限期到期后，再按期偿还本息的还款方式，其中固定限期申请年限最长不超过3年。该还款方式可为借款者缓解当前的还款压力。

初恋房贷新品的酸酸甜甜

　　最近买了一套房。上周去趟银行，签了一大堆贷款合同，才发现原来贷款就是做一系列的选择题。

　　先谈公积金贷款，公积金贷款有年冲和月冲。我的公积金账户有几万元余款，照理选择年冲比较划算，因为年冲的话可以减少本金，让还款压力逐步减轻。犹豫了再三后，考虑到现阶段我还是想把更多的钱用于投资，还是选择了月冲。

　　公积金贷款中，又有装修公积金贷款一项，有了它就可以少贷商业贷款，也可以把它套现作为别的用途。这又是一个选择题，既然认准了现阶段应该利用低利率多贷款，那么我还是倾向于把装修公积金用于套现投资。

　　解决好公积金贷款的事情，接着就是商业贷款了。我找的是一家股份制商业银行，相对而言，可以选择的贷款模式和利率模式更为宽松。

　　一番筛选后，有两种房贷模式摆在我的面前：第一种，按照5年期，每年4.032%的利率来还贷，不用支付额外的费用；第二种，按照3.78%的优惠利率还贷，不过之前要先付1.245万元的费用（我的总贷款是80万元），这种模式又称为“点按揭”，之前付出的钱就是买“点按揭”的钱。意思是你花了一定的钱，购买银行相对优惠的利率。

　　本来签了一堆的合同，已经头昏脑胀了，再来这么一个选择题，我更感无助了。还好，有个很强的朋友，一通电话过后，我做出了选择。在这位朋友的测算下，若将买点的支出去做投资，节省的利息视为回报，那么“点按揭”的平均投资回报率在8%左右，而这对于每年追求至少30%收益率的我而言，这点收益率显然是偏低的。另外，如果选择了点贷款的话，无疑就延长了自己的还款期限，对将来提前还款也不太有利。

　　于是，又是一番权衡后，我选择了4.032%的利率。等我再次签了一堆合同后，终于完成了银行房贷的整个流程。

　　出了银行，已是暮色黄昏，一看时间，我在银行内已经呆了近三个小时。期间，有无数脑细胞的消耗，我想，银行在客户签约时，如果能提供专业的理财服务，一定会受到欢迎。　　

我与房贷新品擦肩而过

　　说实在的，作为一名“房奴”，每次获悉银行又推出了新的创新类房贷产品，都能让我激动好一阵——感觉救星到了，每个月繁重的负担可以减轻了。但是，一旦静下心，理智思考一番后，我还是会选择老老实实地将等额还款进行到底。这是为什么呢？

　　记得刚成为“房奴”那会儿，有一家银行推出了一种名为“双周供”的房贷产品，看广告上介绍，假如一笔50万元30年还清的按揭贷款，选择双周供还款方式，要比按月等额还款节省10多万元的利息，还款时间还将自动缩短5年多，而且，平时的月供负担并没有增加多少。这真是一个好产品！

　　当我急吼吼跑去银行，要申请转双周供时，贷款银行的客户经理不慌不忙帮我算了笔账：双周供之所以节省利息和还款时间，都是因为本金还款频率加快、客户占用银行资金的时间缩短的缘故，而表面负担不变只是假象，实际上全年要还款26次，相当于每年多还了一个月的本息。算完这笔账，我觉得，与其双周供，不如提前还贷来得实惠。

　　后来，又有银行推出了固定利率房贷产品，乍听起来真是好东西，可以锁定还款成本。当时央行一个劲地加息，确实让人心里发慌。但是，当我跑了几家银行后，还是无奈放弃，因为最便宜的固定利率也要比我的优惠利率贵至少一两个点，而且一“锁”就是三五年，假如降息了，我岂不是要多交很多冤枉钱。现在看来，我当初的决定还是很英明的——不到两年时间，房贷利率由高峰的6点多已经降到4点几了。

　　不过，现在我倒真的想申请固定利率房贷了，可是，最近几天跟几家银行一打听，要么固定利率房贷业务暂停受理，要么贷款利率仍旧高得离谱。看来，我们“房奴”要想从银行身上占点儿便宜，还真是很难！

用“置换宝”小房轻松换大房

　　我在2001年结婚时购入一套二室一厅的婚房，最近，想改善居住条件，并看中了一套新发售的三室二厅住房，售价250万元。虽然我们夫妇俩目前有点积蓄，但对于支付购房前期的各种费用还有些为难。正在一筹莫展之际，听说中行针对有置换需求且征信良好的客户，推出“置换宝”业务，有可能解决我面临的问题。

　　带着疑问，我来到了中行，理财师为我做了一个规划，没想到，还真的轻松解决了小房换大房的难题。

　　首先，理财师建议我用原住房向银行申请“置换宝”业务，由银行为我们发放一笔贷款。银行对我的二室一厅原住房进行评估后的现值为150万元，给原住房的抵押率为7折，即我最大可贷额度为105万元。此外，因我们夫妇名下仅有一套住房，购置新房属于改善居住条件，因此，对原有房产抵押获得的105万元贷款，银行还给予贷款利率下浮30%优惠。接下来，我们可利用这笔贷款付清新购房前期所需的首付等费用，而剩余资金决定用于新房装修等其他开支。

　　当然，新房子也要申请一部分公积金贷款和商业贷款，由于我们所购楼盘开发商为中行合作并推荐的开发商，还可申请“省息供”。所谓“省息供”是指在设定还款计划时，将一笔长期抵押贷款在最长贷款期间内拆分成两笔组合贷款，即“中短期+中长期”，这样在利息方面，中短期贷款利息又可以比原来省一些。

　　我计划在一年时间内将原住房挑个好价钱卖出，在整个还款期内，按中行政策以最低还款额的约定归还新购房的“省息供”本息，对原住房抵押用于购房部分的贷款仅按月归还利息，因此还款压力并没有增加。按照这个思路，我们夫妇轻松住上了大房子。

　　“多样性还款”圆了我的梦

　　我大学毕业刚3年，最近忙于购置婚房。经过多次比较，终于在上海东南部选定了一套大二房。由于工作时间不长，积蓄不多，在父母的赞助下，支付了购房的首付款，剩余的房款准备通过银行贷款支付。

　　跑了几家银行后，我发现有一个问题比较难解决：目前银行普遍的还款方式有“等额本息”和“等额本金”两种，前者每月还款金额相同，后者每月还款金额递减。平时从电视报纸等财经类节目当中了解到，选择不同的还款方式，支付的利息会有很大差别。我仔细算了一下，初步计划贷款80万元，30年，适用最优惠利率，用“等额本息还款”法，每月还款约3900元，但合计需支付利息60万元；采用“等额本金”法，合计只需支付利息50万元，比“等额本息”节省近10万元，但开始每月还款近5000元。这样，我就面临一个两难的问题，按我目前的收入，比较适合等额本息，但合计利息多付10万元，实在舍不得；如果选择等额本金，虽然利息省了不少，但目前每月5000元的还款额，对我这个刚工作不久，又要结婚的年轻人而言，压力实在太大。“省钱”和“减压”真是两全不能其美啊！

　　后来通过朋友了解到，某银行推出的“多样性还款”服务，可以为客户量身定做还款方式。我抱着试试看的心态，去咨询客户经理。把自己面临的难题一说，客户经理就给出一个建议——使用“分段固定本金还款法”，第一阶段的10年，每月还款的本金为1500元；第二阶段的10年，每月还款本金固定为3666元；第三阶段的10年，每月还款本金固定为1500元。这样的组合还款法，既节省了利息支出，又与我整个职业生涯的发展紧密结合。前10年，我的职业生涯处于起步初期，收入不高，而且又面临结婚、生子、购车等重大支出，暂时减少月还款额，可以减轻生活压力。中间的10年我个人职业生涯应该有了较好的发展，此时收入也相应提高，增加月还款额，可以减少利息支出。最后的10年，可能面临退休，并且面临孩子教育等大型支出，所以，月还款额又降低。

　　这样分阶段的不同还款方式，解决了困扰我的难题，真正做到“省钱”和“减压”两全其美！

“气球贷”让我买房修学两不误

　　说起来，我今年也不小了，虚岁三十有二，可是在上海买房还是第一遭。我2000年大学毕业后只身来上海闯荡，工作先后换了N个，前年突然厌倦了这种“走马灯式”的职场漂泊的生活状态。静心修炼半年，考取了上海一家名牌高校的硕士研究生，同时又为自己购置了一处房产，权当近十年来在上海奋斗的一个结晶。

　　我买的房子离地铁站很近，因为一个人住，面积不是很大。由于手头现金不算多，我考虑到将来相当长一段时间内可能没有稳定的收入，所以，在房贷产品的选择上，颇费了一番心思。

　　其实，我在上海买房很偶然，至今也没想用它来自住，当时更多的考虑是投资。因为我始终有一个愿望未了，就是去欧洲游学一段时间，而这套房子未来注定是要卖掉的。所以，根据自己的实际情况，我比较了多种房贷产品（显然，按部就班的等额还款法并不适合我），最终我选择了一种叫“气球贷”的还款方式。

　　简而言之，“气球贷”是一种只需考虑眼前3到5年还款的产品，它最大的好处在于我可以选择一个相对较短的贷款期限，比如3年期、5年期，但以较长的时间计算月供，比如30年。

　　实际上，“气球贷”并不能给我带来多少利息上的实惠，但是，它的还款特点恰好与我的人生规划吻合。还贷前3年，“气球贷”会让我的月供负担很小，恰好这段时间我在学校里读书，压力就减轻了不少。而我预期上海房价在未来三年不会下跌，而且我选择的房子，从地段、交通以及生活配套等方面看，具有十足的保值增值潜力。假如3年后，我真的实现了游学欧洲的梦想，那么这套房子的升值，恰好能帮我付掉游学的路费和学费。

　　银行的理财师当时跟我说，像我这样计划持有房产时间较短、在一定周期内肯定换房的人，正是“气球贷”的理想目标客户。届时，我剩余的贷款本息，就交给下家来偿付吧。

　　回头来看，我的房子如今已经升值了近20%，欧洲游学的费用基本搞定。但是，我每个月的还款金额却比很多人要少（关键是适用利率较低），试想，在上海要想一边读书、一边供房，这样的计划在过去那是很难实现的，不过有了“气球贷”这种创新产品，对于像我这样的特殊群体还是十分受用的。