借双慧眼选房贷

　　买房？不买房？如此“房产激辩”在周遭再次响起。

　　买房问题，永远像个围城，有人乐此不疲，有人深恶痛绝。与其进行这样的口舌之争，不如去讨论一个更现实的问题：如果要按揭买房，面对品种繁多的按揭产品，怎样制订按揭计划？

　　既然是借钱购房，要考虑的第一个问题就是：还得起！如今政策利好，许多购房者可以享受7折优惠利率，30年期商业贷款不过4.16厘的利率。这无疑大大减轻了购房者的还款压力，而不少购房者也因此调高了总房价意愿，原来只打算买150万元房子的，如今可能考虑200万元的了。但是，购房前请给自己做个压力测试，如果未来利率上调，你还得起吗？以150万元30年期按揭为例，若按照4.16厘计，每月月供7300.28元；但若未来按揭利率上调回基准的5.94厘，月供将达8935.48元；若进一步加息回到2008年最高7.83厘高位，月供将达10829.23元……此刻，你是否还能在不影响生活质量的前提下轻松还款？

　　既然是借钱，所以就要支付利息。于是大多数人接下来考虑的问题就是如何节省利息。于是乎许多人选择了等本还款、双周供。对此，按揭者当有一个基本的认识：上述方法只能减少利息开支，并不能真正节省利息。之所以等本或者双周供看着节省利息，其实关键在于相较传统等额还款提前较多偿还了本金，所以避免了部分的利息开支——若这也能视作节省利息，那么不贷款就是节省利息的最佳手段了。此外，按揭者还应有一个思考：我们购房是为了改善生活，但是等本或者双周供却会增加我们最初数年的还款压力，大大降低我们的生活水准，这样的省息有必要吗？从生命周期来看，对年轻人而言，按揭贷款的还款额应该递增才对，这样才能配合我们逐年增长的收入水平，而不会在最初承担过重的还款压力，由此而言，等额递增还款这一看着最不节省利息的还款方式反而最值得考虑。

　　当然，确有一些按揭产品是真正在利率上做花样，让你可以实现“节省利息”目标的，比如深发展近年创新推出的“气球贷”和“点按揭”。但是，天下没有免费的午餐，在看到上述业务“省息”的同时，也别忽略了其中的风险。“气球贷”的省息是基于每次短贷结束后可以再融资连接成一个长期贷款的前提之下，这意味着按揭者必须面对相关方面的再融资风险；至于“点按揭”，若数年后房屋出售或者大比例提前还款，都有可能导致“点按揭”得不偿失。对此，按揭者在作决策前，必须细细思量。

　　好的按揭产品，不仅是一种贷款，更是一种理财工具。目前许多银行均推出将存款与贷款挂钩的服务，一旦活期账户余额超过一定限制，其中一定比例便可冲抵贷款本金，从而减少利息开支，且利息逐日计算——换一个角度来看，我们可以将其视为一个可以获得贷款利率的货币市场基金，对于那些时常在继续投资还是提前还款之间犹豫的投资者而言，这便成为了一个绝佳的折中手段——既可享受提前还款节省利息开支的好处，又充分保证了流动性可以随时入市。

帮你看清房贷新品真面目

　　近年来，商业银行在房贷业务创新方面可谓不遗余力，像“存抵贷”、“气球贷”、“双周供”、“点按揭”等等，让人眼花缭乱。

　　不少房贷创新产品都会标榜自己拥有“减少月还款总额”、“少支付利息”等优点，对此，房奴们且慢激动，仔细分析这些新业务你会发现，很多其实都是通过“本金还款提速”、“变相提前还贷”来实现的，有的未必真的能节省利率负担。因此，对于大多数普通购房者而言，如何选择合适的房贷创新品，必须先看清这些创新产品的真面目。

　　■房贷创新品一：气球贷

　　“气球贷”是一种采用全新还款方式的房贷产品，其利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。通过“气球贷”，房贷客户可以选择一个较短的贷款期限（3年、5年或10年），但以较长的期限（如30年）来计算月供。这样，房贷客户即可同时享受到与短期贷款对应的低利率和长期贷款的低月供。

　　“气球贷”的核心，是一种短期限借贷，但以长周期计算月供还款，至短期限到期后一次性大笔偿还本金的借贷模式。如客户选择一个5年期的贷款，按照4.03厘利率月供为18430.06元。但利用气球贷，则可以选择按照30年期计算，月供锐减至4791.46元，5年到期后一次性偿还剩余本金。而银行目前主打兼顾短期贷款利率和长期还款周期的产品，则是上述多个核心借贷的串联组合。在第一个5年借贷30年计算还款周期产品到期后，银行不要求房贷者偿还本金，而是将其展期至一个新的5年借贷25年计算还款周期的产品，此后数期亦以此类推。

　　从“气球贷”的定义中不难看出，如果一笔30年的房贷按5年一段拆分为6段的话，贷款利率则适用三至五年（含五年）的5.76%，比按五年以上5.94%将节省不少利息。假设贷款100万元，按等额本息30年还款的话，这样分拆贷款的话，每月大约可节省利息支出114.9元，30年下来总共节省约41365元。但是，由于这样的房贷是由多次按揭组合，因此存在“展期风险”。若届时因为个人信用度下降或政策原因银行不能再提供类似产品的展期，房贷者就面临提前全额偿还本金的风险。

　　[气球贷适用客户群]

　　能够承担高额月供并且贷款期限较短的客户，不适合办理气球贷。因为如果客户本来就想做短期贷款的话，那么只要办理一个短期的普通贷款，就可以享受相应的低利率了。如果办成了“气球贷”，反而会因为“气球贷”还得慢，而增加利息支出。如果客户不愿或不能承担普通中短期贷款的高月供，而又希望能够节省贷款利息，“气球贷”则是适合他们的选择。

　　气球贷的目标客户主要有4类：1、计划持有房产期限较短的客户，譬如很多客户会在一定周期内换房；2、预期未来收入会有大幅增加的客户，由于收入增加他们在“气球贷”到期前或期末一次性清偿剩余本金；3、收入不均衡的客户，除了月收入以外还有大笔年终奖等其它收入，但每月固定收入不足以负担高额月供，而到期还款能力较强；4、计划在中短期将贷款转往它行的客户，譬如由于利率市场化，其它行有更适合的产品或更优惠的贷款利率。实际上，计划长期持有贷款的客户，也可以通过连续做几个较短期限的“气球贷”，从而降低贷款利率。

　　■房贷创新品二：双周供

　　简单来说，“双周供”是对原等额月供的对半分开加速还款的一种“创新”房贷产品，其关键是通过增加每年的总还款额以达到加速还款，并进而节省利息。由于双周供按照月还款额的一半来计算还款额，你会以为你一年的还款次数是12个月×2=24次，而其实，每年共有26个双周（呵呵，这点你没想到吧），你事实上每年要按13个月还款。那悄悄增加的一个月还款额，让你在不知不觉中还款速度大大加快了，于是，就会比按月还款省下一部分利息。

　　在选定贷款期限的情况下，我们可以把“双周供”与按月还款法做个比较。比如一笔50万元30年的按揭贷款，如果按5.51%的9折优惠利率计算，采用双周供还款会缩短还款期63个月，即30年的月供还款采用双周供，贷款将在24.75年还清，这样，其利息总额自然要比30年按月还款少很多。

　　但其实际利息开支和普通25年期的月供并不会有太大区别。因此，房贷者即使所在银行不提供“双周供”，亦完全可以通过自行缩短还款年限的普通月供贷款实现类似的功能。

　　[双周供适用客户群]

　　“双周供”的还款方式，对收入较为稳定和均衡者较为适合（尤其是领取周薪的外企职员），由于月收入的相对固定，这个群体不愿意增加每月还款压力，而在有额外收入来源的时候，希望通过小额提前还款来节省利息。理财专家解释，“双周供”之所以能节约利息在于两方面：一是本金还款频率加快，节约了客户对银行资金的实际占用；二是全年还款约26期，相对等额月供每年实际上多还款两期。

　　据深圳发展银行零售业务部相关人士介绍，目前“双周供”适用于期供类房屋按揭、抵押贷款，如一手楼、二手楼的房屋按揭贷款以及按揭还款的房屋抵押贷款。

　　■房贷创新品三：点按揭

　　所谓“点按揭”，是一款通过预先支付一定费用，从而获得贷款利率进一步折让的房贷产品。1个“点”即为贷款金额的1%，客户通过支付一个或多个“点”的费用，使贷款利率进一步调低，使每月房贷支出减少，达到省息目的。

　　比如办一笔30年期100万元的房贷，照目前30年期7折房贷利率4.158%计，30年共需支付大约75万元利息，而办理“点按揭”，客户只需花1.5万元购买贷款总额的1.5个“点”，可将已7折的贷款利率，进一步降低到3.78%的超低利率，30年下来，可节省约7.8万元利息，省息比例达10%，相当于在当前基准利率基础上打6.3折。

　　该产品的卖点还在于，1次买点，可享受30年低利率（实际利率随央行利率调整而相应浮动），贷款金额越大、期限越长，享受利率优惠的幅度就越大。同时，“点按揭”可通过支付不同的费用（即买点），在一定程度上自由选择不同利率，目前深发展针对10—20年期和20—30年期的贷款，设计了1.25个点和1.5个点的低利率，最优惠利率可达3.78%，即比7折后的贷款利率还低0.378个百分点。此外，对一些二套房以上的购房者，其初始利率如达不到7折利率或利率上浮的，可采取“买点”的方式调低利率；也可借助气球贷，将利率进一步降低，直至最低的3.78%。

　　如果将买点的支出视作一笔投资，而将未来每年节省的利息视作收益，那么点按揭是一款贷款金额越高，年限越长越划算的产品。如小陈打算贷款80万元，若一次性支出1.245万元，即可将贷款利率由4.03%下降至3.78%。若其选择20年贷款，买点支出的回报为8.31%，若改为30年，则升至10.68%；若其消减贷款至50万元，则20年期回报仅为2.66%，30年期亦仅为5.67%。

　　[点按揭适用客户群]

　　“点按揭”仅适用于新发放的10年期以上房屋贷款，并非所有新发房贷都适合办理该业务。由于“点按揭”必须持续多年之后才能通过节省利息收回“买点”的支出，如上例80万元贷30年需要近9年才能收回成本，若是50万元贷30年更要延长至14年左右。这意味着若房贷者选择提前还贷抑或中途提前出售房屋，点按揭就会得不偿失。

　　理财专家指出，目前贷款客户可选择的房贷产品很多，哪款适合自己，要依照自身需求而定，“点按揭”尽管不排斥提前还贷，但与之是有冲突的。理论上讲，贷款金额较大、收入稳定且长期无房屋置换需求的家庭更适合“点按揭”。