“以房养房”要考虑三险

　　“以房养房”风险也不小。9月11日，工商银行辽宁分行营业部个人金融业务部金融理财师王健接受采访时认为，采用“以房养房”的方式理财，除了每月固定要支付银行贷款本息外，还要承受出租收入不稳定、物业贬值等多种风险。

　　王健认为，尽管房产作为不动产，其价值的波动性相对比股市要小一些，但在某些特定情况下，其波动幅度同样很大。尤其是在形成高价的房地产“泡沫”破裂后或经济危机及经济衰退期则更是如此。

　　另外，供求关系变化的风险同样不容忽视。房产的供给量与客户的有效购买量是动态变化的关系。在供应量超过购买量时，房价就会掉头向下。最后是按揭还贷风险，如果还贷额占收入或资产比重较大，将来一旦出现没有预料到的事情，就很容易出现还贷困难，甚至有“断供”的可能。

　　总体上看，房地产商手里的空置房越多，“以房养房”的风险就越大。当房地产商的房子卖不出去时，就意味着市场已经饱和，市场饱和的结果是有更多的房屋用于出租，这样，“以房养房”所承受的风险就更大了。

    “以房养房”如何应对加息风险

　　 以房养房，就是用一套房子的租金去还另一套房子的贷款。那么如果遭遇加息，就将直接增加购房者的每月还款额，肯定影响到购房者的收益。那么，“以房养房”者应如何规避加息风险呢？

　　工商银行理财师解聪杰认为，如今，银行放贷一般要求购房者还贷额度不得超过家庭收入的50%。一方面是为了保证银行放贷的安全性，另一方面也考虑到购房者家庭的正常生活。所以，这个50%比例成了贷款购房的一条“警戒线”。

　　以距离最近的最后一次加息为例，5年以上房贷利率从7.56%上调至7.83%。那么一笔30万元20年期房贷款，若采用等额本息还款，每个月增加的还款额应该约50元左右。“以房养房”就要重新算一笔账了。

　　解聪杰建议，要保证“以房养房”顺利进行，须符合以下要求，即租金收入＋家庭其他收入(包括工资、存款利息等)要大于还贷额度＋家庭正常开销。在家庭收入以及正常开销不变的情况下，租金收入越高，还贷额度越低，家庭财务安全系数也就越大。所以，“50%”的“警戒线”，对于“以房养房”同样很适用。

    “新房东”的“脑筋急转弯”

　　记得20年前，曾经有一个关于房屋消费的“脑筋急转弯”故事，中国人习惯于用攒一辈子的钱买一幢房子，最终却留给了儿女；美国人却用房屋贷款的方式早早住上大房子。20年后，当人们的生活更进一步时，如何换掉旧房子，住进更好的新房子，又成为理财新问题。是“以房换房”还是“以房养房”，这就是一个脑筋急转弯的问题。

　　“以房养房”就是贷款购置了第二套房产后，出租其中一套房产，以租金收入偿还月供的投资方式。如果一个人的月收入不足以支付银行贷款本息，或是支付后不足以维持每月的日常开销，而拥有一套可以出租的空房，且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区，那么就可以考虑采用这个方案，将原有的住房出租，用所得租金偿付银行贷款来购置新房。稍稍将头脑转个弯，“以房养房”不仅可以改善居住条件，更可以积累财富。

　　一些认为未来房价将持续上扬的房主，自然不会立刻把房屋出售变现。因为房价在上涨，房产就不断升值。于是购买新房后，如果资金充裕，仍然保留旧房，将其出租而不售。随着“以房养房”群体的不断壮大，“以房养房”也开始由单纯的购房筹资行为演变成一种房产理财行为，形成了房地产领域内一个新的投资群体——新房东。

　　根据投资经验，“新房东”大致可分成三类人群。一种是出租旧房，用所得租金偿付银行贷款来购置新房；一种是投资购房，出租还贷。买一套用来自住的新房后，再买一套租价高、升值潜力大的房子专门用来出租，用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息；还有一种是将旧房出售或抵押，再买新房。

　　投资市场向来都是挑战与机遇并存的地方，既然是投资就会有风险，“以房养房”也不例外。采用“以房养房”方式除了每月固定要支付银行贷款本息和物业管理费外，还要承受出租收入不稳定、房产市场波动、物业贬值等多种风险。即使已经租出去的房子中间也很有可能“断档”，这就需要购房者有充分的心理准备和经济承受能力。

　　“新房东”们不仅要有投资眼光，脑筋必须多几次转弯，充分预计风险，在“以房养房”的过程中将每一笔买卖账算清楚，才能做到稳中求胜。