首次购房用足额度

　　A女士几年前全额付款买了婚房，现在准备用公积金贷款为父母买套养老房，但却被告知，她不能申请公积金贷款，只能办理商业性第二套房贷。

　　A女士很郁闷：我和先生都没有使用过公积金贷款，为什么会没有资格申请呢？当初，特意到公积金中心咨询过，公积金贷款不受二套房贷政策影响，只要没有使用过，或者已经还清贷款，就能够申请。所以，我们买房时特意没有办理公积金贷款，想把公积金贷款留到再次购房时使用。后来，也听说公积金贷款政策调整了，要区分首套、二套，但没想到，现在我们连贷款资格也没有了。

　　显然，A女士被公积金贷款新政“误伤”了。去年以来，公积金贷款政策也随着房产市场调控多次调整。 2010年11月，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，明确第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。而根据上海市统计局和国家统计局上海调查总队《2010年上海市国民经济和社会发展统计公报》公布的本市城镇居民人均住房建筑面积，本市购买改善型第二套住房公积金贷款认定标准为低于34.6平方米 （含34.6平方米）。 A女士现在持有房产的人均面积超标了，当然就不能使用公积金贷款购房。

　　因此，在目前情况下，首次购房一定要用足公积金贷款的额度。需要提醒的是，夫妻双方的任何一方在婚前使用过公积金贷款，婚后，即便另一方没有买过房，其公积金使用也会受到影响，所以，夫妻双方最好能同时使用公积金贷款购房，以用足额度。

　　主贷参贷仔细斟酌

　　B先生公积金账户内的余额较多，考虑到离退休还有近10年时间，要用好这笔钱，最好的办法是贷款买房。他打算购买一套市中心的老工房作为投资，先出租，今后就给儿子作为婚房。在看房时，细心的中介提醒他，办理公积金贷款不妨以儿子作为主贷人，他作为参贷人。

　　原来，B先生已经买过房子，按规定，再申请公积金贷款要符合改善性需求的标准，即便符合了，利率也要按照1.1倍计算。而由于他们前次购房时，儿子尚未成年，按规定，成年后的儿子单独购房就可以享受首套房政策。 B先生儿子刚刚参加工作，公积金账户内的余额很少，不能用足额度，B先生参贷后，其账户内的余额可以合并计算额度，帮助儿子用足首套房公积金政策。

　　按 《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法实施细则》第八条（共同贷款对象的条件）规定，贷款申请人的配偶、同户成员作为住房公积金共同借款人的，可以参与公积金贷款额度计算，同户成员是指在申请公积金贷款时与贷款申请人属同一户籍且时间在一年以上（含一年）的直系血亲。B先生符合共同贷款的条件。

　　此外，二套房政策中房屋套数的认定以家庭为单位，即主贷人、主贷人配偶和未成年子女属于一个家庭，由于B先生不是主贷人，因此其拥有一套住房是不作为首套房申请贷款的审核条件，只要其儿子在成年后没有购买过产权房、没有贷款记录，就可以认定为首套房，享受公积金贷款首套房政策。如此，B先生从主贷人变为参贷人，其公积金账户的余额就能取得更好的效益。

　　提前还贷扣准年限

　　两年前，C先生利用公积金贷款购置了一套房，贷款期限为10年。如今，C先生准备提前还掉部分贷款。他听说，提前还款可以通过缩短贷款年限，享受到低利率。但他提前还款后，却发现利率并未降低。

　　原来，公积金贷款利率年限不同，其利率也不同，主要区分是有没有超过5年。C先生两年前买房时，5年期以上的公积金贷款年利率为3.87%。而5年期以内（含5年）的利率为3.33%。缩短还款期限的利率计算依据为：缩短后的贷款年限加上已还贷款年限，若少于5年的（含5年），剩余还款期内的利率按5年期以内计算；若超过5年的，则仍按5年期以上利率计算。 C先生已经还款两年，如果他将剩余贷款年限缩短到3年，这3年自然就能享受到优惠的年利率。但是如果他将剩余贷款年限缩短到4年，加上已还款的两年总共为6年，就只能仍沿用5年期以上的利率。

　　需要提醒的是，即便C先生将剩余还款期限缩短到3年，其前两年已经按5年期以上利率计付的利息将不能减退，只是在剩余3年的还款期内能享受低利率。