提要：“限贷”、“限购”等具体调控政策的实施细则并未囊括所有情形，使得不少购房者对政策的理解产生不同的看法，因此让人觉得无所适从。而市场却希望政策在打压投机炒作的同时，还需兼顾保护正常的需求。

　　“我想买房，但不知道该怎么办？”在新政面前，不少人有着这样的困惑。近日，本刊编辑部也陆续接到一些读者打来的咨询电话，他们询问的中心话题主要围绕“限贷”、“限购”等展开。虽然涉及到“限贷”、“限购”等政策条文规定已实施多日，但相关的实施细则规定也并未囊括所有情形，导致不少购房者对政策的理解产生不同的看法，因此让人觉得无所适从，这在一定程度上对购房产生了影响。

　　也有业内人士坦承，其实政策的实施细则应该考虑得更为周全一些，以便于让所有人都做到心中有数。

　　新政留有疑问

　　“按照我对政策的理解，你觉得我还符合购买首套房的标准吗？”读者于先生在电话中这样反问记者。

　　于先生是浙江人，大学毕业之后留在上海发展。四年前，父母出资给他在上海购置了一套小房，让他免受搬家劳顿之苦。目前于先生在事业上已经小有所成，成为一家合资公司的部门经理，同时准备和相恋多年的女友组建一个家庭，重新购房成为他目前的首要任务。

　　但就在他看好房，并准备签订买卖合同的时候，房产中介业务员得知他目前还拥有一套住房，便告诉他如果申请住房按揭贷款，可定不能以“首套房”标准来对待。于先生解释说，其实购房资金为父母所出，房屋实际权利人是父母。但中介业务员对他说，按照目前“既认房又认贷”的做法，只要在房产交易中心有登记记录在案，不管出资与否，都会被认为名下拥有房产。

　　由此看来，于先生只能先将房产还给父母，才会“解套”。否则他买房申请住房按揭贷款时会被当作二套房对待，其首付比例达到50%，利率上浮1.1倍。虽然目前各商业银行已取消最低7折优惠利率，但相对8.5折优惠利率来说，上浮1.1倍，则意味着要负担更高的购房成本。

　　其实，于先生受到的影响还可以通过一些变通手段降到最低，但对于柳先生来说，则就没有那么好的运气了。在过去，柳先生买过两套房，都动用过商业贷款，但他不是炒房客，而仅仅是按照“梯级住房消费”理念来置业。最近准备改善住房条件了，而且原有的那套两房也已售出，但因为“限贷”政策的出台，使得他丧失了再次申请住房按揭贷款的权利。

　　业内人士表示，新的调控政策在试图抑制投机性需求的同时，也伤及到了正常的刚性需求。比如“限贷”政策，的确对炒房客起到了巨大的限制作用，但由于未对刚性需求加以区别对待，因此部分自住需求也被挡在了市场之外，这难免有“误伤”之嫌。

　　四大困惑如何排解

　　我还符合首套房标准吗？对于普通购房者来说，要完全将其厘清，委实有些难度。“限贷”、“限购”等政策相继出现，给部分刚性需求带来了困惑。那么，对于市场上现存的诸多疑问，到底该怎么去理解呢？

　　疑问一：目前无房也不能申贷？

　　如果在最近几年内已经利用商业贷款买过两次房，即使目前是无房户，也已不再有可能申请到住房按揭贷款？

　　【专家解答】上海“我爱我家”权证交易部经理渠福琴表示，按照目前的信贷政策，只要征信系统中已存在两次贷款记录，的确是无法再次申请到住房按揭贷款。这对部分改善型需求影响最大。

　　据了解，根据现有“认房认贷”做法，对于有购房记录，或者在银行征信记录中已存在贷款买房的记录，都会被认定为二套房（及以上）情形。因此对于准备“以小换大”的购房者来说，如果此前两次都是买的小房，而最近准备换大房，虽然已经将小房售出，但由于贷款记录无法清零，因而无法从银行获得商业贷款。为了应付这种情况，极少数人只好采取“假离婚”的歪招来规避新政。

　　但记者在采访中了解到，还有一种情况是个例外。如果在2003年以前全部将房贷还清，那么不管之前曾申请过多少次贷款，都会因为系统自动清零原因而获得新的申请住房按揭贷款的机会。有银行工作人员表示，由于目前征信系统容量有限，因此每隔一段时间就会将超过一定年限的记录自动清除掉，目前只保存7年以内的记录。由此看来，超过7年的贷款记录，将不复存在。这样，如在2003年前还清按揭贷款，现在购房，征信系统中已无记录，因而再次申请贷款时，便可按照首次购房对待。

　　疑问二：父母买房影响成年子女？

　　父母买房时在房产证上加入子女的名字，这原本是一件再平常不过的事，但这会影响到今后子女买房吗？

　　【专家解答】上海汉宇地产交易按揭部高级经理倪岱尔表示，如果子女的名字出现父母房产的产证上，则意味着其拥有房产，因此在购房申请按揭贷款时，往往会以二套房对待。

　　专家表示，根据新的政策规定，如果不办理“首次购房证明”，在申请住房按揭贷款时会碰到诸多麻烦。而如果子女名字已在房产证上出现过，只要输入具体姓名和身份证号，便可显示出来。

　　如果子女需单独买房，而又不受父母买房的影响，唯一可行的解决办法是房产证“减人”，当然其前提是没有成为父母购房时的共同贷款人。专家建议可将自己的名字从房产证上除去，相当于将自己所拥有的部分转让给父母，当然需要承担相应部分的契税支出。这样，自己名下无房产，从而可过“认房”关。

　　疑问三：产证不该加未成年子女名？

　　买房时不要随便加名字，尤其是即将成年子女的名字，这会影响到他们成年之后购房，甚至有可能会因为“限购”而丧失购房机会。

　　【专家解答】倪岱尔表示，如果按照目前“认房认贷”的做法，现在购房时加上即将成年的子女的名字，这会对他们以后买房造成不小的影响。按照现行规定，只要名下有房，再次买房时会按照二套房（及以上）对待。还有就是目前“限购”政策规定，一个家庭只能新购一套住房，未成年子女姓名出现在房产证上，则意味着用掉了一次购房机会。

　　也有业内人士对此提出了不同看法。因为对于未成年子女来说，其实根本不具备买房条件，而在产证上加入其姓名，只是出于日后方便继承着想。等他们成年之后自己买房，如果据此认定以前已经购房，则有不妥。

　　还有类似的情形是，对于婚前房产婚后加上对方名字的情形，也意味着此人“被购房”了一次，从而失去了再次买房的机会，虽然他（她）并未真正买过房。但业内人士表示，其实相应的实施细则应该对这些特殊情况加以区分，以免对购房者带来不必要的麻烦。

　　疑问四：“限购”难限多重国籍人士？

　　一边是“误伤”正常的改善型需求，而另一边却有可能对极个别情形无能为力。记者了解到，新政除了对正常的刚性需求存在误伤之嫌外，同时还存在一些漏洞。如对于极个别拥有多重国籍的外籍人士而言，“限购令”会失效。

　　【专家解答】有业内人士告诉记者，“限购”政策可能对极个别外籍人士不起作用。如上海“限购令”规定：严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。但这并非意味着所有的外国人均只能买到一套房。

　　上海一家中介公司的经纪人张先生告诉记者，虽然“限购令”对境外人士同样有效，但有极少数境外人士拥有多个国籍，因此虽然“限购令”规定外籍人士只能购买一套用于自用的住宅，但该人士却可以利用不同的国籍在上海同时置业，也就是说，他（她）可能实现购买多套房的意愿。