8月房价同比涨9.3% 楼市“回暖”言之尚早

　　9月10日，国家统计局公布的1~8月份房地产市场运行情况显示，8月份，70个大中城市房屋销售价格同比继续上涨，涨幅为9.3%，环比与上月持平。

　　与此同时，8月份全国房地产销售面积和销售金额环比均明显上涨，其中销售面积环比上涨6.49%，销售金额环比大涨15.23%，足以说明楼市“量涨价更涨”的强劲反弹态势，这也使得房地产调控政策是否加码变得更引人关注。

　　■房价连续两月环比涨幅持平

　　统计数据显示，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1个百分点；环比与上月持平。

　　具体来看，8月份全国新建住宅销售价格同比上涨11.7%，涨幅比7月份缩小1.2个百分点；环比与上月持平。其中，商品住宅销售价格上涨13.1%，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%；经济适用房销售价格同比上涨1.1%。与上月相比，商品住宅销售价格、普通住宅销售价格和高档住宅销售价格均持平，经济适用房销售价格上涨0.1%。

　　据统计，8月份全国二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅比7月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.1%，7月份则是下降0.1%。

　　■全面回暖不明显

　　9月初，包括京、沪、深、杭、穗在内的多个房地产一线城市均传出了市场反弹、量价齐涨的消息，不过从8月公布的销售数据和价格数据来看，尽管销量出现了反弹的势头，但销售回升的幅度并没有超过二季度的水平，整体仍处于较为低迷的状态，而且价格也并没有出现想象中的环比上升。

　　与人们的直观感受不同，原本以为京、沪、穗、深、杭等地的房价出现了上涨，但公布的数据却显示房价出现了环比的持平甚至回落。

　　从数据的来源来看，造成这种“落差”的主要原因在于成交结构的变化和统计口径的不统一：8月份在一线城市热销的多处楼盘仍以中高档商品房为主，成交价格并不具有普遍性；而市场机构和地方的统计数据有的涵盖了政策性住房，有的则没有涵盖，仅仅是对商品住宅成交均价和成交量的统计。

　　“成交量上涨不一定表示市场开始回暖。”中原三级市场部研究总监张大伟表示，虽然从数据上看，8月份的成交量数据相比之前不管是二手房还是商品房都有明显上调，但因为8月初中央多次重申宏观调控将持续，楼市总的趋势依然是调整。

　　根据相关部门对目前调控政策效果的判断，房地产调控虽然已经初现成效，但与预定目标还有一定的差距，这使得未来政策进一步调整的预期依旧存在。短期内的市场反弹头顶上依旧悬着政策调控的“达摩克利斯之剑”。

　　■调控政策仍在发力

　　8月份市场的反弹现象曾经一度引发人们对房地产调控政策的质疑。不过，根据国家统计局发布的数据来看，目前调控政策的影响力仍然在持续，尤其是严格执行的信贷政策已经对开发企业的资金面产生了显著的影响。

　　数据显示，1~8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35．0％，增幅较1月份至7月份减少4．4个百分点，自1月份至2月份增幅触顶之后，这已经是资金来源连续第8个月增幅回落。

　　与1月份至7月份的资金来源情况相比，企业自筹资金的增长速度依旧超过50％，同时，来自定金及预收款的增长幅度、个人按揭贷款的增长幅度均再次缩小。张大伟表示，在所有资金来源中，依然是企业自筹资金上涨最快，显示出企业的资金压力明显加剧。

　　■楼市若暴涨将引发二轮调控

　　统计数据显示，前8个月全国房地产投资、新开工、土地购置面积等指标仍较为乐观，这为楼市深入调控创造了条件。对此，业内人士分析指出，如果目前的回暖演化为暴涨，则有可能引发第二轮调控政策。

　　据统计，1~8月全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为70.1%；全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。

　　对此，中国指数研究院副院长陈晟表示，全国房地产投资等指标较为乐观，这为楼市深入调控创造了条件。

　　“从70个大中城市房屋销售价格指数来看，全国房产价格继续上涨，高档住宅价格上涨最高，这样的态势如果加剧，可能会加快第二轮调控细则，尤其是物业税从空转到实施，将抑制高档住宅价格快速上涨。”链家地产首席分析师张月说。

　　陈晟也分析认为，一旦房价再次暴涨，更为严厉的信贷乃至于税收政策将加速落地。

买现房要查“大产权证”

　　关键词：购房查证知识点

　　●避免“五证”中只审《预售许可证》

　　●避免买现房不用看“五证”

　　●签认购书并不是购房的必经程序课堂提问

　　桂小姐今年7月购买了一套26万的新房，但是由于开盘当天人太多，没有来得及看正式合同范本就签了认购书。在26日交首期款时候才发现，正式合同里面有些条款并不平等，却无法再提出修改，她后悔不已。那么如何提高自己的法律意识，防患于未然呢？课堂答疑

　　提高自己的法律意识，建议一定要避免购房中最容易陷入的以下几个误区。

　　避免买现房不看“五证”。现房是指开发商已经取得了房地产权属证明书(俗称“大产权证”)后的房子，而取得的基础是已经取得了前四证。购买现房的时候一定要审查“大产权证”的主体与前面四证主体是否一致。实际上，不论是期房还是现房，均应审查“五证”，只不过现房审查的第五证是房地产权属证明书，而期房审查的第五证是《预售许可证》

　　避免“五证”中只审《预售许可证》。在目前的实践中，有前四证与第五证“不配套”的个案出现。这种情况一般多发生在开发商向政府提供虚假材料骗取相关证件或政府违规发证，这种证件是可以被撤销的。另外一个要注意的是，有些项目是分期开发或滚动开发的，因此在看到《预售许可证》后，还要仔细审查自己所要购房的楼座及房间是否在《预售许可证》核准销售的范围内。

　　再次，签认购书的目的就是订房，但这并不是购房的必经程序。如果你看好并选好了房，可以同开发商直接签购房合同。正式合同签订后，认购书的效力即消失。今后与开发商或销售商“讲理”，要以正式合同中约定的条款为标准。

　　而且，在签认购合同之前，要跟开发商拿购房合同或者合同范本审查，购房者一定要仔细阅读相关条款，避免出现霸王条款。要知道合同范本只有一种，但由于可以是推荐文本，开发商对该文本中部分内容若作修改并经过备案后还可以使用，所以必须对修改内容进行确认。

买过渡房避免10年以上老房子

　　常遇到小夫妇后悔当年选择的过渡房只能用来那两年过渡，到真需要换房的时候，当初的过渡房既不能变成首付，又不能成月供，卖不好卖，租不易租。风物长宜放眼量，购买过渡房的时候，不妨把自己的资金状况和需求向后多考虑几年，并且戴上一副投资的眼镜去选择。

　　■太老的房子银行会拒绝放贷

　　老房子确实价格相对更低一些，也是很多年轻人拿着计算器精算后心仪的过渡物业。但是如果考虑到三五年后可能会结束过渡期，小房换大房，那么建议10年以上的老房子还是尽量避免。

　　先刨除最为乐观的想法，那就是买个老房子，现在图过渡，以后博拆迁。如果真的能够踩点踩到如此地步，也只能理解为股市中的跌停板买进，涨停板卖出，这样的机遇确实可遇不可求。况且拆迁也不是到了20年就立刻可以拆，通常都会再拖上几年时间，还是把这种博彩的选房心态略过为好。

　　放弃拆迁补助的梦想之后，一切都变得更真实了。房地产的发展，3~5年就算是一个阶段，无论是户型设计还是园林规划上，都会有较大的发展和变化。现在回头看5年前的房子，或许还不会有太明显的感觉，但是看8年前的或者是10年前的房子，会有明显落伍的感觉。1~2年内的新房和3~5年内的次新房在价格上差别还不会太大，一旦超过两个阶段，“旧”的感觉会特别突出。即使准备长线持有，老房子的租金通常会比新的物业低20%以上，可以说持有时间越长损失反而越大。

　　总体来讲，老房子无论是自己居住还是未来出售都不是一个很好的选择。尤其是再过3~5年，房龄接近20年的房子，更是很多银行拒绝放贷的目标。即使在信贷政策宽松的前两年，普通物业首次置业可以做超低贷款，甚至很多可以做到零首付的时候，这种房龄超过20年的物业，银行也会要求业主高首付至5~6成，并且利率无法享受优惠。

　　■过渡房不是“凑合房”

　　千万别以为过渡房住两年就结束了，随便找个便宜的买一套凑合下就可以了。它不仅有可能影响到你过渡期间的工作和生活，选择是否得当也会直接关系到你二次业的品质。常遇到小夫妇两年前买房时只问价格，结果两年后换房时才后悔当初没有认真考虑、综合比较了。

　　首先，购买过渡房时，通常也正处于年轻人的上升期，所以还是以能为工作提供便利为第一要素。毕竟，房子是享受的工具，是需要为工作和生活提供便利的。在之前采访美联物业三级市场总经理江少杰、中原地产市场部总监王世界、世华地产市场研究部总监肖小平等资深地产人士时，他们均表示选择过渡房的第一原则是“和公司之间的距离”，对于这个原则他们从未后悔过。

　　其次，尽量选择有核心竞争力配套存在的片区。可以是繁华的商业配套，也可以是一个好的学位，可以是一个公园，也可以是一个地铁站，总之，给将来接手的业主一个购买的理由，也给未来希望租住的人一个住进来的生活便利，至少可以保证在片区市场中的优越性。提前考虑到这些内容，在将来二次置业需要首付款的时候，更容易顺利卖出，并且卖个好价钱。或者在你的终极物业月供需要支持的时候，这样的物业通常不仅空置期短，而且租金有保证。即使再遇到一轮房地产调控，这样有价值点支撑的物业价格也会相对坚挺，尤其是那些有名校学位支撑的物业，几乎堪称楼市中的不败之花。