房贷优惠政策变数下的理财攻略

　　利率是否一辈子都七折，关键要细看合同

　　由于去年10月底颁布的曾经直接催热了中国楼市的“救市”政策，包括银行7折房贷、契税、营业税、二手房个税等交易环节所产生的税费减免等优惠利率将要谢幕的传闻风声满营。为了搭上优惠政策的“末班车”，一些人为免夜长梦多赶紧入市，大连的楼市出现“突击购房族”，那么，在年底突击买房贷款时应该注意哪些细节呢？

　　刘先生从11月份开始就忙着四处去看房，争取年底前把买房的事情“搞定”，原因是与相恋三年的女友准备结婚，婚期定在明年春天，双方父母都已经承诺出资帮助小两口的买房“首付资金”，其余的资金就要靠贷款了。再加上房贷7折的优惠有可能取消，更加重了刘先生“先拿房贷利率7折优惠再说”的决心。

　　假如明年房贷政策有改变，目前的存量房贷下调优惠是否就一定不变？利率七折管用一辈子吗？半岛房屋中介的一位多年从业经验丰富的客户经理告诉记者，银行是否调整存量房贷的优惠幅度，一看央行政策，二看市场竞争。根据以往经验，若信贷优惠收紧，银行一般针对增量房贷做调整，对存量房贷不做收紧；若信贷优惠更加放松，存量房贷也有机会享受最新优惠。因为现在大连的新楼盘大多最早在明年三四月份交楼，如果想在年底“突击买房”，贷款人一定要仔细查看按揭合同的条款的细节部分，利率是否按年调整看合同条款。

　　记者收集了来自两家不同的商业银行两份有差别的贷款合同：

　　第一份按揭合同条款具体条款如下：“本合同的贷款利率按以下标准确立，初始贷款利率以借款借据记载为准：人民银行同期贷款基准利率下浮30%。利率调整方式为按年浮动，利率调整日为每年与贷款发放日期相对应的日期。”

　　这份银行的条款“下浮30%”基本上可以断定为板上钉钉，以后即使改变也是与人民银行同期贷款基准利率挂钩，下调幅度不会再做调整。而另一份合同光是利率调整这一条款就非常复杂，借款人需要逐字逐句斟酌。

　　“本合同执行浮动利率，即在基准利率水平上下调30%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下贷款的利率调整日按下列第壹种方法确定：壹：于每年的1月1日调整。贰：（空白）。

　　如按照中国人民银行调整后的新利率政策，对于贷款利率商业银行在一定幅度内可自行决定适用标准的，贷款人有权在该规定幅度内选择某一利率标准适用于本合同，借款人同意遵守该标准，按该标准履行义务。”

　　如果贷款人拿到这份合同，要注意“对于贷款利率商业银行在一定幅度内可以自行决定适用标准的”这句话，其意思是贷款银行有权选择适用标准。只要在不违反央行政策及有关政策的情况下，银行会根据市场的竞争需要决定是否追踪同行业的利率标准。银行在合同细节为自己留下了日后调整优惠幅度空间。

　　房贷优惠若取消，贷款人该怎么办？

　　如果真的取消了房贷优惠政策，贷款人现在该怎么办呢？首先，可以选择公积金贷款，如果公积金贷款额度不够，应尽量选择组合贷款，这样可以在一定程度上抵御风险。目前公积金贷款的利率在3.87%，月供额也较低，比七折优惠的商品房贷每月还低90元。大连公积金贷款夫妻双职工的最高额度为45万，单职工的市内四区最高额度为25万元。

　　其次，未雨绸缪，购房者应尽量在优惠截止前成交，在已经成交的合同中，以后也仅修改基准利率，这样即使房价出现轻微下跌，利率的优惠也已经可以弥补，所以建议购房者近期若有看中的房源，可以考虑出手。再次，如果能够全款支付房款的应尽量考虑全款，这在一定程度上可以节省一些税费。

　　另外，各商业银行对利率下浮的幅度还要看贷款人的信用记录，信用好的，利率低，如果首付高，相应的贷款利率的优惠幅度也大。

　　记者了解到，目前各家银行均推出了双周供、点按揭、气球贷等省息的信贷产品，这也在很大程度上满足了贷款人的个人需求，但不同的产品月还款和总利息各有差异。其中，等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少，本息合计逐月递减，这种还款方式前期还款压力较大，适合收入较高或想提前还款的人群。而等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，前期还款金额较少，本息合计每月相等。这种还款方式由于本金归还速度相对较慢，占用资金时间较长，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。