房贷政策说变就变。今年上半年，福州老百姓贷款购买第二套改善型住房，还能享受首付两成、利率七折的优惠。

　　可是，进入7月，虽然有少数银行私下表示，利率可以不上浮执行基准利率，但在榕的大部分商业银行对外均表示，提高或将要提高第二套房贷的首付比例为四成、利率上浮10%。由于公积金贷款利率与7折优惠后的利率相差无几，所以专家建议贷款买第一套房未必要用公积金。

　　政策收紧了，但并不表示老百姓就不再买第二套房了。那么，在房贷政策紧缩下，老百姓买第二套房怎样贷款会更省钱呢？

　　纯公积金贷款最省钱

　　即贷款总额在公积金规定的额度以内，首付仅2成，执行公积金房贷利率，一个人用公积金最高可贷款35万元，夫妻俩同时用最高可贷款45万元。

　　目前，5年以上公积金贷款利率为3.87%，5年以上商业贷款利率为5.94%，上浮10％就是6.534％，二者相比差距很大。

　　如20年期45万元贷款。夫妻俩都使用公积金，那么45万元的贷款额，在福州市住房公积金贷款额度范围内，用公积金贷款买这第二套房子，就会节省下不少钱。

　　按等额本息方式，商业贷款还款总额为807127.6元，利息总支出为357127.6元。而公积金贷款还款总额为647,084.92元，利息总支出为197084.92元。20年下来，利息相差了160042.68元。

　　组合贷款首付需四成

　　即贷款总额超过公积金规定的最高额度，超出的部分需用商业贷款，首付需四成，超出部分利率按商业贷款利率上浮10％收取。

　　对于这类购房者来说，主要是首付压力会相对大些，但在利率支出上，还是优于纯商业贷款。

　　“虽然比不上纯公积金贷款划算，但再怎么说，用公积金组合贷款还是比纯粹的商业贷款要划算的。首付比例是提高了，但这终究是购房者实实在在得出的钱，不过是迟早问题。其实，对购房者来说，真正具有省钱意义的是房贷利率的多少。毕竟，用组合贷款，其中至少有35万元贷款额，可以享受3.87%的公积金贷款利率。”福州某银行房贷部工作人员说。

　　同样是20年期45万元贷款。夫妻中只有一个人有公积金，所以最高只能获得30万元的公积金贷款，其余10万要按商业贷款利率。

　　按等额本息方式，商业贷款还款总额为807127.6元，利息总支出为357127.6元。按组合贷款，35万元公积金部分20年利息总支出为153288.16元，10万元商业贷款部分20年总利息支出为71113.74元，两项组合20年累计利息支出共224402.34元。相比一下，20年下来，组合贷款比纯商业贷款总利息节省了132725.26元。

　　纯抵押可省点钱但难办理

　　如果拿第一套已结清贷款的房子去办理纯抵押贷款，其抵押贷款利率可能会比二套房贷利率上浮10%要划算一些，但省钱不多而且很难成功。

　　自2008年1月，四大银行以及光大、兴业、招商等银行相继恢复纯抵押业务，买家也因此多了一个利率省钱方法。纯抵押是指借款人以现有名下房产为抵押物，向银行申请抵押贷款，也就是通俗所说的“押旧买新”，二次置业者可将手头已经付清按揭的物业抵押给银行，通过押旧买新的方式来支付新购房的款项。目前纯抵押的贷款成数普遍是物业评估价的6成，个别银行可达7成，最长贷款年限是10年。该业务的优点是办理时间较快，缺点是贷款年限短，受理该业务的银行也比较少。

　　如果二次购房者办理纯抵押贷款成功的话，是肯定不能享受首次购房下浮15%的优惠利率的，不过其抵押贷款利率可能会比二套房贷利率上浮10%要划算一些。

　　此外，当纯抵押获得的贷款不足以支付新房款项要另行申请房贷时，也是要执行二套房的上浮利率。

　　专家表示，本身纯抵押的商业贷款利率也比房贷的基准利率要高，再加上通常大多纯抵押的贷款额都不会高于第二套房的贷款额，所以有一部分贷款利率仍要上浮10％，因此，纯抵押虽然能省钱，但是节省的数额并不会太多。

　　而政策紧缩后，变成4成首付和1.1倍利息，则首期四成款变为24万元，30年累计支付利息则为412025.21元。

　　创新房贷产品减少利息开支

　　以上几种省钱方式都无法享受的二套购房者，还可以通过办理部分银行推出的房贷创新产品，来达到减少房贷利息开支的目的。

　　部分银行推出的房贷创新产品名称各异，但作用相似。就是购房者往还房贷的银行卡里存入一笔存款，这笔存款可以同时用于两个用途，既能够减轻还款压力、节省利息，又可以满足突发支出的备用。

　　那么，这类房贷创新产品究竟能为房贷者节省多少的利息呢？以某股份制银行的一款“天天省”房贷创新产品来计算：叶先生2009年8月1日在该行申请办理10年期该业务，个人住房按揭贷款80万元，并存入16万元活期存款。8月1日，他可以提前偿还6.35万元贷款本金，当日即节省13.81元贷款利息。如果到8月31日，他保持账户余额不变，则当月节省贷款利息为428.11元。按此计算，叶先生每年可以节省贷款利息5040.65元，10年总计节省利息50406.5元。该行于山支行个贷部一工作人员告诉记者，这种算法的前提是，客户账户内每天保持存款16万元，如果中间存款额有变化，那么节省的利息也会随之变化。

　　贷款买第一套房

　　未必要用公积金

　　经央行去年连续五次降息后，5年以上商业贷款利率已降至5.94%，且符合条件的贷款客户利率还可下浮30%，也就是4.158%，这与公积金贷款利率3.87%的利率差已不明显。

　　事实上，降息后首次购买普通自住房的市民，商业贷款月供并不比公积金贷款多多少。如30万元20年期贷款，按等额本息方式，商业贷款月还款额为1843元，公积金贷款月还款额为1797元，前者比后者每月仅多46元。20年下来，利息相差才11040元。

　　所以理财专家建议，贷款购买首套房的购房者，即使可以使用公积金贷款，但未必要用。可以将公积金贷款的优惠利率，用于以后进行二次置业。