文前提要：买房？还是租房？人们对于这个问题似乎很难找到答案。而我们的回答很简单，种种迹象表明当前楼市并不具备再次大涨的条件，所以关键还是看你是不是已经具备了购房的能力，然后再做出理性的选择。

　　买房还是租房，这是如今摆在很多人面前的一道难题。说它是道难题因为：一方面，楼市的成交量在经历了去年以来的低谷之后，正在缓慢地上升，似乎迎来了“小阳春”；另一方面，随着宏观经济增速的趋缓，人们对房价下跌的担忧仍未消除。确实，要回答这个问题不是一个简单的肯定或否定所能解决的，在接下来的这组文章中，我们将作一番分析，给你的决策做参考。

　　买不买房再成热点

　　随着暖意盎然的春天来临，此前冷清的房地产市场似乎又出现了不小的热潮，而围绕着这个市场热点，人们心中的疑惑却更强烈了。记者的一位朋友前几日急急地打来了电话，他说：“我现在租房住，你给我出出主意，现在究竟是该出手买房呢还是继续观望？”

　　这是一个颇具共性的问题，2009“上海之春”房展会，这是上海今年最大的一次房展会，我们的记者专程赶到那里进行了采访。王文是一家公司的白领，3月13日这天特地冒雨赶到了上海展览中心，希望能够在房展会上“淘”一套便宜的房子，改善居住条件。他说：“我以前一直是租房住的，现在看到房价有了一些回落，也就有了购房的打算。其实我主要是有些担忧，前几年房价涨得那么厉害，如果现在不买，就怕再次出现像以前那样的‘暴涨’行情，到时候可就麻烦了。所以现在就有点心慌慌的，这么早就赶过来看看。”与王文不同，另一位购房者似乎更有“投资”的心态，他这样对记者说：“这房子肯定还要大涨，所以虽然我现在手头的钱还不够，但我准备先借点钱付了首付，余下的事情就再说了。反正只要这房价涨上去了，就什么问题也没有了。”

　　楼市有时候就是这样“吊人胃口”，记者在现场看到，虽然13日阴雨连绵，但还是有为数不少的人跟王文一样，冒雨前来“淘房”，而且发往宝山、松江、浦东、南汇等各条看房路线的班车上，也有不少人在耐心等待发车；而在14日上午，更是人潮汹涌，上车看房的人络绎不绝。据统计在短短4个展览日内，房展会客流共计近13万人次，创历年“上海之春”房展会的新高，另据主办方发布的消息称，本次房展会的意向成交金额达到2亿元，而现场成交额更是达到1.2亿元。

　　与此同时，本刊编辑部近日也接到不少读者的电话，他们似乎都在买房租房之间徘徊不定？其中一位程先生的说法很有代表性，他说：“这买房租房之所以让人心烦，说来说去，还是前几年楼市把人‘涨’怕了。”

　　而在刚刚过去的2月，楼市交易量的“小阳春”似乎也证明了市场中的暗流涌动。就北京、上海、广州等一线城市2月份交易状况来看，均有不同程度的增长。如北京市房地产交易管理网上公布的数据显示，2月份新建商品房和存量房的网上签约套数分别为5865套和9373套，环比分别增加24.8%和27.9%；上海市2月份商品住宅成交面积为78.76万平方米，环比增加61%；2月份广州楼市网签总数为7579套，相比1月份上涨了31%。

　　市场环境迥然不同

　　于是我们当前就必须直面这样一个现实问题，我们的购房者究竟该如何做出选择？记者在这里首先要提出这样一个观点，现在买房应该从自身实力出发，完全没有必要像以前那样因“涨”而买，因为当前的市场环境与以前相比已经迥然不同，这也使得我们购房的侧重点发生了质的变化。

　　首当其冲的是宏观经济形势，目前国内生产总值增速的下滑，这也影响到人们的收入预期，从而对房地产市场形成不小的影响。以上海为例来说，相对房价快速上涨的年份，GDP增速都超过10%，最高达到14.3%，尤其是从房价快速从房价快速上涨的2002年开始，GDP增速超过11%。当GDP增速提高时，楼市火爆，销售面积不断增加，在GDP增幅达到14.3%的2007年，商品住宅的销售量也达到创纪录的3279.17万平方米。而当GDP增幅从最高的14.3%下滑至去年的9%时，去年房地产市场也经历了一年时间的盘整，成交量锐减40.1%。

　　对此中国房地产指数系统分析认为，根据美国、日本、中国香港等海外地区的历史数据可以看出，房地产行业景气程度与宏观经济密切相关，一个完整的房地产行业周期一般包括四个阶段。尽管中国内地房地产行业和宏观经济与海外地区有较大差异，但不可否认的是，宏观经济的周期性、波动性，在任何经济体都存在。从表1中我们可以明显地发现，如果说前几年的楼市是处在“成长～高潮”期，而现在已经进入了“下滑～萧条”阶段。

　　表1 房地产市场发展的四个阶段特征

　　阶段 特征 宏观经济特征 房地产行业特征

　　成长 经济增长、房地产业复苏 宏观经济持续增长 供应规模上升，消费信心上升，供不应求，价格回升

　　高潮 房地产领先宏观经济达到顶峰 宏观政策从紧，但宏观经济受房地产业拉动仍保持较高增速 投资规模持续扩大，但因价格涨幅过高，实际需求不足，供应量下滑

　　下滑 房地产领先宏观经济进入衰退阶段 政策从紧，流动性过剩情况得到遏止，宏观经济下滑 投资规模开始下滑，上下游产业景气程度下滑，价格明显下降，交易量逐步探底

　　萧条 经济从底部开始复苏、房地产行业继续萧条 在积极的财政和货币政策下，宏观经济触底并开始反弹 投资规模继续下滑，供给规模下降，销量触底

　　其次通过对房价指数和CPI 指数相关性研究我们可以发现，2002 年后，房价指数和CPI 指数经历了约两轮起伏，分别为2002 年一季度和2006 年二季度，上行和下行分别持续约两年。此外，对CPI指数和房价指数的滞后及领先检验分析表明，CPI 指数的走势通常领先于房价指数约1～2 个季度，比如在2002 ～2004 年的上行周期中，CPI 指数在2004 年三季度达到这一上行周期的最高点5.2，房价指数在同年四季度才达到高点10.8。在2004 年四季度到2006 年下行周期中，CPI 指数在2006 年一季度达到最低点0.8，但房价指数在同年四季度才达到最低点。而目前这一轮下行阶段最早开始于2008 年一季度，已持续约一年，此前国家统计局公布的数据显示，2月居民消费价格总水平（CPI）同比下降1.6%，这是自2002年12月以来首次出现同比负增长，通缩的可能正在加剧，由此今年的CPI也不可能出现大的跃升，其对房地产市场的影响也必须引起我们的高度重视。

　　大涨大跌都不可能

　　 不同的市场环境造就的是不同的结果，现在我们可以明确地做出这样一个判断，期待楼市再次大涨已不现实，所以在当前心存恐慌完全没有必要，这反而会干扰自己买或租的选择。“要放弃买好房之后就等着涨价的惯性思维，这种想法是很危险的。”知名房产专家蔡为民如此告诫购房者。

　　在蔡为民看来，十年房改使得住宅需求得到极大释放，而改革开放三十年又使得经济保持高速增长，因此造就了长达8年的房地产市场“黄金岁月”。记者曾亲历房价最为疯狂的2007年夏天，房价如脱缰的野马，二手房卖家不断“跳价”也是家常便饭。而这种情形随着美国金融危机的爆发而嘎然而止，“买了房马上就会赚钱的说法现在已经靠不住了。”蔡为民说。

　　表3 1978～2008中国GDP增长率走势图：

　　而在此前文章的分析中我们已经可以发现，宏观经济的景气度对于房地产市场有着举足重轻的影响。大家从表3的GDP走势图可以看到，伴随着2000年开始的楼市“黄金8年”，中国的GDP的增长率也走出了一波“顽强”的上升浪。而现在GDP的走势已经发生了逆转，新的一轮调整已是明摆着的事实。而过去30 年的历史表明，在宏观经济周期中，经济增速的下滑往往会持续三年以上，如1979～1981 年、1985～1991 年、1993～1999年。此轮经济增速下滑才刚刚开始一年，尽管2008 年下半年以来连续出台降息、减税、加强信贷投放等多项政策，以促进宏观经济增长，但种种迹象表明，经济增速调整会持续相当的一段时间，那么在这期间楼市的走势也就是不言而喻的了。

　　那么，未来房价运行轨迹会如何变化呢？蔡为民表示将会由此前的接近直线形式向上改为锯齿形向上。他说：“从长远来看，房价还有上涨空间，但这并非意味着房价就一直上涨而不回头。”他进一步解释道，所谓锯齿形向上，就是说房价总体趋势是上涨，但是在上涨的过程中会存在反复，时涨时跌。针对这种情形，他认为购房者应该放平心态，“如果抱着买房就赚钱的想法入市，无疑会让自己陷入被动境地。”他说。

　　而对于最近一年内房价走势，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析认为，在市场不太明朗的情况下，大规模的房产投资行为不会出现，市场成交主要是以自住和改善需求为主。在这种成交结构下，2009年住宅价格将形成稳中有降的格局，同时配合成交量的波动性上升。具体到成交情况，他说：“2009年将是普通消费者主导市场的一年，随着开发商打折让利进入高峰期，2008年积攒的消费需求将逐步释放，预计2009 年上海住宅市场成交量会略高于2008年。”

　　买房租房对号入座

　　既然市场再次大涨已不可能，接下来回答买与租的问题就非常简单了，就是应该根据自己的实际能力和情况，来理性地做出选择。一句话，如果你已经具备了购房的能力和条件，那就可以趁着当前市场的回调期，从容地选择适合自己的住宅。反之，假使在当前自己的“水平”还不够格，那也千万不要勉强，更不用害怕“踏空”而患得患失，租房居住同样也能改善自己的生活。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，当前尤其要讲究理性置业策略。在他看来，购房者在做出决定之前，一定要根据自己的实际情况综合判断，如购房首付款、收入情况等，并制定比较安全的消费计划，而不能透支消费。而在接下来的文章中，我们就将为你度身定制一些方案，看看你究竟适合买房还是租房。

　　蔡为民表示，如果已经筹集到了足够的首付款，而且有稳定的收入来源以保证及时支付银行按揭贷款，现在就买房自住亦无不可。但对于首付款尚未凑齐、而且收入水平不高的人群来说，暂时租房则是更为实际的做法。专家表示，对于准备购房的人来说，应该对宏观经济多做研究、分析，如果人云亦云，判断出错，吃亏的还是自己。如后文中我们提到的郑建国自己个人资产（包括房产）已经达到250万元，而且他个人年收入已超过20万元，生活工作都比较稳定，这是较为适合购房的人群。

　　现在有不少人为买不买房而苦恼，其实关键是内心深处“恐涨”的心态在作怪，退一步海阔天空，租房同样也是改善居住条件的好手段。从某种程度上讲，租房也有着其不少优点：比如不用一下付出几十万元现金做首付，省下一大笔开支；有钱了就住大房子，经济暂时困难了就租小点的，没有银行来卡自己脖子；可以随时设计自己未来，职业变换和充电提高都可随心所欲；不用为银行和房产商打工，不用整天盘算房价涨了跌了等等。这次我们专门采访了庞振华，他虽然经济状况不错，但却通过巧妙的“换租”的形式，不仅提升了自己的居住品质，甚至还有“赚头”，这样的租房，又何乐不为呢？所以究竟是租房好还是买房好，记者认为还是要取决于你自身的状况来进行对号入座。 

　　运用技巧满足需求

　　最后，我们在买房和租房时也要厘清自己观念上的一些误区。比如房价下跌造成市场观望，不少购房者老想着等到市场底部形成之后去“抄底”，想法是好的，但是真正实现“抄底”却有相当大的难度。此外，还有诸如“无房不成家”、“租房是在为别人养房”等误区也应避开，千万不要为了买房让自己背上沉重的财务负担，这多少有些得不偿失。还有将月供与租金进行简单对比，来判断是否可以买房，以及购房时没有考虑到未来变化等误区也要避免。

　　另外就购房而言，在目前市场环境下，应将“拣”字作为自己选房的诀窍。如何“拣”房呢？首先是挑选性价比高的房源。对于购房自住的人群来说，要挑选性价比比较高的物业，即价格适中、周边配套成熟的物业；其次是关注“急抛”房源，目前市场行情走势不稳，会影响到很多卖家的心态，不排除出现一些低价“急抛”房源，如果碰到这种物业，请不要草率错过；最后就是要学会利用政策，就目前而言，购买普通住宅不断在税费等方面能得到减免优惠，同时在首付、利率水平方面也能得到“照顾”，这样可降低购房成本，因此在选择时尽量考虑这类房产。

　　而对于租房的人群来说，应该根据自身需要选择合适的房源。首先要做到的就是在满足自身需要的同时控制租房成本，尽量不花冤枉钱；其次是选择交通便捷的区域，节省交通上的时间和成本，这也是租房灵活性的体现。