《婚姻法》新解释出台为“护财”婚房该怎么买?

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《婚姻法》新解释出台为“护财”婚房该怎么买?

来源：房地产时报作者：admin 发布时间：2011-08-23

《婚姻法》新的司法解释出台，让婚姻与财产再次成为议论焦点。这个解释主要有两条核心：房子如果是父母出资买的，那么谁的父母出资房子归谁；如果是婚前贷款买的，那么谁首付房子产权归谁,贷款部分双方分享。在如今限贷又限购情况下，婚房究竟该怎么买？

　　招数一：产证上加名字。

　　即夫妻双方基于婚姻关系的建立，将原来登记为一方的房屋更改为两人名下。

　　评价：上海中原法务总监姚志云认为，这是比较直接而且有效的方法。按照相关规定，基于婚姻关系的建立，及双方的共同意愿，可以将原来（无论是婚前还是婚后）登记为一方的房屋更名为双方名下。手续也相对简便，带好结婚证件、身份证件以及房地产权证等相关资料即可以到交易中心办理（但如果存在抵押贷款，应该征得抵押权人的同意，通常银行等抵押权人都会同意）。

　　这个方案虽好，但条件是夫妻双方都同意操作，如果涉及父母赠购房屋，还要考虑他们的意愿，客观上操作难度不小。

　　招数二：夫妻间作私下书面约定。

　　即双方书面约定房屋归双方共有，或者按照一定的比例按份共有，在房屋变现或者进行财产分割的时候分配收益。

　　评价：姚志云认为，这是一个相对简便、合法有效、能到达预期目的的方法。但其缺点是，夫妻之间的书面约定一般不能对抗善意第三人，也就是说，产权登记一方如果擅自将房屋以合理的价格卖了，另一方不能要求确认买卖无效，追回房屋，只能要求按照约定分配房屋收益。

　　这个方案相对简单，实践中可行性很高，前提是登记一方同意做这样的约定。

　　招数三：将房屋出售之后另行购买，登记在一方名下，通过婚内购房的形式认定为夫妻共同财产。

　　评价：姚志云认为，这个方法是在其中一方或其父母不同意变更登记人情况下的一种变通做法，成本比较高（按照一次买卖交易计算，成本可能超过10%），而且如果登记一方能够证明购买房屋资金来源系原来的婚前房屋或者父母赠购房屋收益，也难以认定为夫妻共同财产，可行性不高。

　　产证如何加名字？

　　21世纪不动产上海区域市场中心黄河滔表示，房产证加名字也要分情况：如果是夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。只需带好结婚证、身份证、房产证这三类证件正本及复印件去房屋所在地区的房地产交易中心即可，整个过程只收取少量手续费用，手续费约100元。如果有房有贷，费用在300元左右。但父母子女之间加名字或去名字，则都将被视为买卖，要收取相应份额的契税。

　　另外，为避免子女夫妻双方为增加名字产生争议，少部分父母也采取了赠与的形式，直接将房产收归自有。如果直系亲属之间赠与，只需缴纳契税和公证费。非直系亲属之间，即便是通过赠与方式，也要缴纳相应的营业税、契税等，等同于买卖。

　　需要注意的是，虽然就单次交易来看，直系亲属之间的“赠与”确实节省了费用成本，但一旦今后将该获赠的房屋出售时，将面临除缴纳常规的税费以外，需多缴纳20%个人所得税。

　　要看是否属“双限”

　　随着新的司法解释开始实施，有可能会对目前的房产交易流程带来一点影响。当然，最关键的是婚前双方一定要对各自名下房产做到心中有数，是否在限购范围，还能不能申请首套房贷款等等。此外，出资方切记要保留出资证明。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，这属于产权方面的问题，也涉及当前限购的问题。可分两种情况，一种是父母购房写子女的名字，有可能再购房就属于二套及以上房产，在当前限贷限购的环境下，可能影响购房资格；另一种父母为子女购婚房署子女的名字，那么就可以按照每个家庭新的购房指标计算购房资格，两个家庭就可以再买1-2套房产。

　　如果男女双方在各自父母房产的产证上有名，根据限贷限购政策，一旦领了结婚证，就不能买房了，因为根据限购政策，已经是1＋1=2，所以想买三套房是根本不可能的。因此，只能在婚前以一方购房，婚后另一方加名字上产证。

　　如果是男女婚前一方有一套房，双方要买婚房，可以同时上产证购房；如果一方婚前有两套房，只能以仍有购房“房票”的另一方上产证购房，婚后产证上再加上另一个人名字。

　　解读司法新解

　　婚前买房

　　●情形一：一方婚前全额付款买房，房产证上仅署自己的名字。

　　房子都属于婚前个人财产。房子涨价属于自然增值，增值部分归户主个人所有。如果房子用于出租，租金属于投资经营收益，归户主个人所有。但出租行为如果发生在婚姻存续期间，租金属于夫妻共同财产，应当平分。

　　如果一方婚前全额付款给对方买房，房产证上仅署对方的名，明确赠与对方，那么两人即使离婚，房子也是对方的。

　　●情形二：一方婚前贷款买房付了首付，房产证上仅署自己名，婚后二人共同按揭。

　　夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　协商不成，登记在谁名下房子就归谁，但是要给另一方补偿。但是他/她需要把对方供的房贷款和相对应的财产增值部分补给对方，离婚后，这套房子没还完的贷款也得他/她自己供，和对方没有关系了。

　　婚后买房

　　●情形三：婚后双方父母给子女买房，房产证上仅署子女的名字，无子女配偶的名字。

　　由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

　　这和以前有很大区别。根据以前的婚姻法司法解释，婚后如果一方父母出资给子女买房，即使产权只登记在出资人子女名下，也视为夫妻共有财产。离婚时，未出资的一方也能分到一半房产。

　　比如，小张和小王结婚后，小张的父母耗尽毕生的积蓄给他买了套房，并把这套房子登记在小张的名下，而五年之后小张和小王离婚了，那么，小王是没有资格要求分这套房子的。如果小张家出了20万元，小王家出了10万元买套房子，那么，即使房子是登记在小张名下，这仍然是他们的夫妻共同财产，只是，他们权利的份额是2:1，除非双方另有协定。

　　●情形四：婚后一方父母买房，房产证上仅署另一方名字。

　　婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

　　这也存在一个举证问题，出资人的打款凭证要保存，将来才能证明房屋确实是由父母一方购买。当然，如果房产证上署有夫妻两个人的名字，房屋仍将被认定为是夫妻共同财产。

　　●情形五：婚后夫妻之间约定好了赠与房产，赠与方反悔了怎么办。

　　除非去公证过，否则只要房产还没过户，那么关于赠与的约定就不算数。

　　合同法第一百八十条规定，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。 ”所谓财产权利的转移，根据物权法则，动产是以交付为转移，不动产则是登记为转移。换而言之，只要房产还没有过户，那么关于赠予的约定就不作数。

　　比如说，小张有一套房产，他和小王签订了个书面协议，如果小王跟他结婚，那么这套房子在婚后就过户给小王。可是拿了结婚证之后，小张很快反悔，不愿意把房子过户。那么，小王就很难要到房子。除非，双方的协议在婚前经过了公证。

　　婚房Q&A

　　网友“水木丁”：

　　一方还房贷，一方挣钱贴补生活费育儿费，离婚时房子怎么分？

　　答：还是遵循谁登记产权谁拥有房子，但是共同按揭部分属于共同财产，另一方可以要求补偿。

　　从领取结婚证开始，到离婚日结束，这期间不管是在哪一方的银行卡上还的钱，都是夫妻共同还款。因此，在离婚的时候，还贷的这部分本金以及对应的增值部分，都属于夫妻共同财产。

　　网友“花旗参”：

　　中国人有习俗，男方掏钱买房，女方掏钱装修买家具，在离婚财产分割时，该怎么算？

　　答：如果有书面协议说男的买房，女的买家具、装修，离婚了，就应该按照当时投入的比例来分割财产，这样比较公平。不然，男方的房子升值了，家具却已经折旧，卖不出钱了，对女方不公平。又不能两口子一结婚，什么都写个书面的，万一没有书面的，那就成了隐患。

　　建议，双方家人协议出资，共同买婚房和装修。比如说，双方约定出20万元，那么就按比例把钱汇到一起，不分你出钱买房，我出钱装修，离婚时，就按比例分配。

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