信贷紧缩形势下，如何顺利攻克房贷，或尽可能降低按揭“未遂”后的违约损失，成为置业人群不得不面对的“瓶颈”问题。如何破壁？掌握门道是关键。

　　房贷的天空布满凝重云丝。不是冷冬，然而不少置业者感受到的，却是炎炎夏日房贷市场的寒风冷雨。

　　连绵的五度加息，五年期以上基准利率傲然破七，达到7.05%的历史高位，成为坊间购房者们焦灼的关键话题。如若能够成功获得贷款尚能聊以自慰，不过是贷款成本高些罢了，但事实是房贷门槛一路趋严，不少买房人清晰的感受到，贷款融资变得愈发艰难。信贷紧缩形势下，如何顺利攻克房贷，或尽可能降低按揭“未遂”后的违约损失，成为置业人群不得不面对的“瓶颈”问题。如何破壁？掌握门道是关键。

　　购房者犯难 房贷缘何急刹车？

　　当置业人群踌躇满志的等待房贷最终拍板、等待置业梦想照进现实之际，如果突遇房贷办理遭遇搁浅，眼睁睁看着自己与心仪房屋擦肩而过，那会是何等的郁闷心情？而这种心情，不少购房者都不陌生。

　　小王是北京一家高新技术企业的技术主管，在向银行提交首套房贷款申请后，原本志在必得，信心满满，却在最后时刻遭遇变局。原来，由于该银行信贷额度突然吃紧，小王只得在焦急中继续等待；而房产卖方又在一次次催促他尽快支付尾款，一时间，小王陷入了两难境地。等待，还是放弃？
 
　　在对专业在线贷款服务平台易贷中国的表述中，小王指出，如果在规定时间内未能付款给卖家，自己有可能要承担一笔高昂的赔偿金，压力巨大。我们了解到，时下房贷客户的尴尬现象并不少见，或房贷放款遥遥无期，或资质不符被拒之门外，或到手额度与申请额度相去甚远。甚至有的房贷客户，受银行信贷额度亏空影响，原本能到手的房贷也付之阙如，小王正是如此。房贷，一时间成了不少人的心头难事。为何如今房贷如此难办？易贷中国认为，一方面是因为银行信贷审核升级，另一方面是信贷额度收紧的环境因素。

　　首先，监管层对银行信贷风险的重视程度明显加深。在此背景下，楼市限购令、限贷令纷纷出台，为确保信贷投放处于健康水准，房贷审核门槛明显升级，更看重借款人是否具备足够的还款能力、信用能级、贷款压力控制等因素。如若借款人资质平平，或被认为贷款风险较大，那么“贷款难”就会在他身上体现。当然，还款能力出众的优质借款人则另当别论。曾经便捷的按揭贷款，如今变得时间较为冗长—原本房贷审批时间为3-5天，放款周期约20天，总周期在一个月内；而如今不少银行审批时间及放款周期均翻番，不少购房者实际房贷办理总周期均扩至两月。

　　其次，不少银行、网点面临着信贷额度紧缺的严峻现实。去年信贷总量回落至8万亿元以内，2011年定调为7.5万亿元，由于信贷重心向经营性贷款倾斜明显，住房类贷款明显开始囊中羞涩。以上海为例，上半年个人住房贷款新增164.8亿元，同比少增342.2亿元，回落明显。在有限额度面前，为确保收益平稳发展，我们看到，虽然政策上规定首套房利率为基准利率8.5折，二套房利率为基准利率上浮10%，但绝大多数银行已经超出此标准，利率折扣，在房贷市场罕见踪影。

　　房贷寻出路 掌握门道是关键

　　面对刚性置业需求，难道购房者就理应在紧缩的信贷形势下畏怯？易贷中国认为，即便是在楼市调控、金融调控双管齐下的当下，只要合理掌握规则，在风险可以控制的情况下合理置业，确保自己的资信情况符合贷款要求，并货比三家，确保贷款成功率，确保贷款处于抵押状态，房贷一样有出路可寻。

　　——谨慎置业是良好的开端。或许有购房者想一步到位，购得心仪大宅，但在房价、贷款利率“双高”形势面前，选择较为适用的小户型是低压力购房的首选。购房者如需贷款，应确保自己具备首付能力（首套房为三成，二套房为六成），确保月还款额能控制在月收入的1/2以内，避免在未来若干年承受严峻的还款压力。购房者应当留够置业升级空间，待未来经济条件好转后过渡不迟。

　　——房贷也可以货比三家。应当多对比各行房贷产品，尽可能选择有把握的贷款银行，确保自己的申请资质符合该行条件，从而确保贷款成功率。一般来讲，借款人应有稳定的工作、收入（入卡），良好的信用记录，所购房产具备独立产权（二手房另需房龄＜20年、面积≥50平米）。由于各行、各网点房贷均可能存在差异，因此多走多看，充分了解各行信息，不至于因为在一家银行申贷受阻而造成房贷搁浅。

　　——不要让购房合同成为枷锁。不少购房者在贷款成功率、办理时限两方面均存在风险，购房合同中的补充条款显得十分重要。第一，要补充免责声明，如未通过房贷审批无法获贷，应注明减免自己的违约责任，避免承担赔付负担。第二，房款全额支付时限应声明。以往购房者申贷两月内可将全款付给卖方，但如今贷款周期较长，可适度增长付款期限。这样也可确保一笔贷款失败后，有足够时间向其他银行提出申请。

　　——如有公积金“别拘着”。如果连续缴纳公积金，高压楼市下它就将发挥出应有作用，千万不要为它的有限额度而不屑一顾。要知道，公积金贷款一般不会出现“无法获贷”的尴尬状况。如果公积金贷款额度低于贷款额度，可直接申请组合贷款（公积金贷款+商贷）。以30年期、80万元贷款为例，等额本息法公积金贷款月供为4245元，而商贷为5349元，其间的差距，想必购房者能够一目了然。

　　——应合理选择最适宜自己的还款方式。目前最为主要的两种还款方式中，等额本金法是本金不变、利息逐月递减；等额本息法是每月还款额固定，利息递减、本金递增，比较便于记忆，不易造成人为的还款逾期。两者相比较，相同的贷款，本金法较之本息法的利息支出更低，但这不代表等额本金法一定最实惠，因其前期还供压力较大。购房者应根据收入、财产支配情况，合理选择还款方式，尽可能轻松还贷。