提要：二次调控中最为严厉的政策“限购令”，对福州等部分城市而言，半个月以后即将到期，这引起诸多猜测，使得房地产调控在年底面临一场大考。不过业内人士表示，该政策的完全退出，其实还要根据具体的市场情况而定。

　　部分地区“限购令”即将到期。作为2010年二次调控的主力政策，是否会成为有史以来最为短命的调控政策呢？

　　据了解，福州、厦门、海口等地限购政策有效期为今年的12月31日到期。由此引发业界担心，年关将至，会不会有更多的地方政府跟进，让“限购令”退出调控舞台。

　　考虑到当前房价并未真正回调，而“限购令”的退出，加之通胀预期如此强烈，会不会引起房价反弹，从而致使调控再次失效。这是民众最为关心的。

　　四地限购令即将到期

　　“‘限购令’解禁在即，投资市中心公寓，坐拥高额回报，绝佳机会不容错过。……”近日，记者收到这样一条来自上海某房产中介的促销信息。

　　记者回复短信中的电话，一位自称姓李的先生表示，“限购令”将在今年年底取消，到时候肯定会迎来一波报复性的反弹行情，到时候房价还要上涨，因此想买房的话，得趁现在房价还算平稳的时候赶快下手。

　　显然，这个业务员在利用政策进行促销。虽然上海并未明确“限购令”在年底到期，但包括福州、海口等好几个城市“限购令”即将完成自己的使命。

　　据了解，在已经出台限购政策的14个城市当中，福州、厦门、海口明确提出12月31日为限购政策执行“有效期限”；温州10月中旬启动限购政策时，明确提出限购政策有效期为半年，其余城市均为“暂行”。

　　在今年10月10日，福州市政府下发《福州市人民政府办公厅关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》中规定，有效期从即日起至2010年12月31日止。就在福州出台“限购令”政策的前几天，福建省另外一个重要城市厦门也出台了类似的限购政策，当然，有效期也同样定在了今年12月31日。10月14日，海口市出台了《关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策意见》，其中也提到了限购措施，而且也规定了有效期。此外，温州版的“限购令”也对有效期做了规定，不过相比福州、厦门和海口稍长一些，大约在明年3月底到期。

　　此外，包括北京、上海、深圳等房价上涨过快城市，也先后实施“限购令”，均限定新购房产套数，以抑制投机性需求。不过与上述四城市有所区别的是，这些城市并未明确规定政策的有效期，而是“在一定时期内限定居民家庭购房套数。”

引发调控失效担忧

　　“房地产限购政策将在12月31日到期，明年怎么办？”就在前不久，地产界有名的大嘴任志强率先亮出自己的观点。

　　的确，作为今年“二次调控”最具有杀伤力的措施，“限购令”对限制投机性需求有着巨大的威力。而一旦这一项政策到期退出，那么未来楼市会怎样？房价会不会因为需求增多而再次出现反弹？……更是有人提出，调控是否会由此而失效。

　　其实，这样的担忧并非没有道理。中国房产信息集团公布的最新数据显示，上海11月新房受到10月供应量减少的影响，成交量从10月的131.91万平方米下滑到了94.86万平方米，环比下滑28%。不过价格仍然保持涨势，平均成交价格在10月上涨4.1%的情况下，再涨上涨了2.7%，达到22627元/平方米。

　　其实，如果观察最近的市场走势，也许会加剧对调控失败的担忧，因为楼市在通胀的推动下又重新回暖。中房信的统计数据显示，上海在10月第一周到达高点，10月4～11日当周的成交量达到42.57万平方米的年度最高水平，之后在限购限贷政策的影响下持续5周下滑，至11月8～14日成交量仅15.77万平方米，为近两个月最低。不过11月份后两周大幅反弹到21.2万和32万平方米的相对高位。从目前市场表现来看，买家还在积极入市，开发商也将在12月的年终最后一个月加大推盘。预期12月的供、需量会止跌回升，房价也有可能在短期回调之后，再度上涨。

　　更加让人忧心的是，并非只有上海的房价上涨，包括北京、广州、深圳等地的房价在11月份仍然保持上涨态势。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2010年11月，全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨，14个城市环比下跌。其中，北京、广州、深圳等城市的涨幅分别为0.14%、0.63%%和0.21%。

　　此外，地方政府对土地财政的依赖程度并未因为调控而降低，也使得业界有足够的理由相信未来仍然存在诸多不确定性。SOHO中国董事长潘石屹表示，北京、上海两个城市今年的土地出让收入都超过了1000亿元，为历史新高。北京财政收入一年不超过2000亿元，其中1000亿元来自土地出让，这还不包括由房地产来产生的税费。地方政府的财政收入依赖土地市场和房地产的情形从这里看不仅没有弱化，反而有加强的趋势。

退出与否要看实际情况

　　“限购令”会不会大面积退出？是否有新的调控政策接棒？在楼市仍然处于胶着状态的时候，唯有找到答案，才能更好地掌握其走向。

　　中国指数研究院副院长陈晟表示，“限购令”的推出有其特定的原因。他解释说，当时有些地区房价出现反弹，同时交易量大幅上升，这加大了政府对楼市房价再次大涨的担忧，因此只有通过这种更为直接有效的行政手段来干预市场。

　　福州、厦门、海口等地“限购令”即将到期，这项政策有没有可能延续？陈晟表示要根据届时的具体市场行情而定。如果交易量回落，而且房价平稳，那么意味着“限购令”已经完成了它的使命，退出的可能性极大。但如果交易量上升并伴随着房价的上涨，政策延续的可能性还是存在的。

　　至于福州等三城市“限购令”的退出，会不会引起别的城市跟风，抑或放松其执行力度。专家表示也应该结合具体的市场行情来确定。陈晟认为，“限购令”只能是一时应急，不可能成为长期的调控政策。由此看来，假如房价适当回落，供需平衡，“限购令”失去了存在的意义，因此有可能会退出。

　　极有可能接棒的政策是房产税。就在社会开始关注“限购令”即将到期退出的时候，沉寂了一段时间的房产税再次被提起。有消息称，上海和重庆有望在明年初开始试点房产税。而值得玩味的是，财政部税政司综合处处长周传华在一次论坛上，也表示“十二五”期间，房产税改革将稳步推进，个人房产逐步纳入征税范畴。

　　业内人士认为，房产税出台的可能性不小。易居（中国）分析师薛建雄表示，二次调控起到了一定的作用，房价微幅回调、交易量回落，但这种状况在近期出现扭转，如11月底前两周成交量回升，由此而产生的结果可能是让房价调整在12月中旬结束。

　　而在明年初，市场形势会变得更为复杂。转入2011年之后，开发商就马上需要为新一年的业绩进行冲刺，以奠定全年的指标基础。这时候楼市很容易被吹热，政府就需要视情况在12月底或1月初再度进行调控。从目前情况来看，能够采取的政策除了再度收紧信贷和限购门槛外，就只能是“房产税”。当然，目前信贷和限购都还有一定的空间可收紧，如直接放弃房贷利率优惠政策，从第二套起利率就增加到1.1倍等；而“房产税”则推迟到一季度末二季度再出台，为春季楼市的回暖作好调控准备。

　　不过潘石屹认为，房产税只是治理高价房的措施之一，从长期来看，房产税也可以防止通过房产导致的贫富两极分化现象，但它的作用很有限。就目前而言，在全球货币泛滥的情况下，房产税的力量不足以抵挡由货币泛滥和超发引起的房地产泡沫现象。