银行房贷“紧”字当先

　　房贷优惠越来越难申请了，这是近阶段许多购房者的切身体会。记者近日了解到，春节过后，沪上各家银行房贷依旧“紧”字当先。一边是房价丝毫未出现下降，另一边则是银行房贷优惠越来越少，业内人士预计，房地产市场的冷清现状还将持续，银根收紧或将使房价在年内出现调整。

　　极少数人可获7折利率就市场一直关注的二套房贷，多家银行在年前就纷纷提高了利率，农历新年伊始，这一情况并未发生改变，二套房贷利率的底线目前均在基准利率之上。

　　据了解，今年1月，还有相当部分的客户可以借着“改善型住房”的名义，向银行申请到一些贷款上的优惠，有的甚至可以低至基准利率的70％－85％。然而从1月末开始，各行纷纷开始收缩贷款规模，大部分银行普遍对二套房贷执行基准利率1.1倍的政策，少数银行的二套房贷利率维持在基准利率水平。

　　某大型商业银行人士透露，如果是二套房，购房者要想从银行获得贷款利率优惠如今非常困难。即使是首套房，贷款总额若在房屋总价的70％以上，要通过审批基本不可能。而且，首套房要获得7折利率也很不容易。

　　一家股份制银行在沪分行个金部负责人也证实了现在申请7折房贷利率相当难。他告诉记者，7折利率并不是像市场所说的被取消，只是符合申请条件的客户很少，比如该行目前只对同时满足“首套房”和“优质客户”两项条件的申请人发放7折利率。“国内房屋按揭业务开展至今，大多数购房者都有从银行贷过款的记录，因此‘首套房’的条件就把很多客户挡在7折利率之外。剩下那些没有贷款记录的人，要么有住房，且目前持有的住房都是用现金买的，要么就是没有住房的，需要从银行贷款购买第一套房的。但是说老实话，后者中有大部分都不被银行视为‘优质客户’，自然也不会给予其7折利率。”

　　据悉，另有一些银行会给予优质客户购买“改善型住房”7折利率，但若该住房不属于普通住房，也无法获得此优惠。种种现象表明，7折利率虽未到“名存实亡”的地步，但购房者真要得到该项优惠，难度颇大。

　　房贷业务或将收缩目前，政策层面虽没有明确要求收紧房贷，各家银行也没有说要取消利率优惠，但个人住房按揭贷款业务的收缩是一个不争的事实。有银行人士预计，这一情况还会持续，房地产市场或将因此受一定影响。一些银行人士向记者表示，取消利率优惠是迟早的事，但对市场影响更大的是贷款总量的控制。

　　“为了收紧流动性，现在监管部门是按月给各家银行放贷额度，总行再把额度派到各家分行。银根都收得那么紧了，房价是没有办法再上涨了，估计今年会出现一段时间的调整。在贷款规模有限甚至非常紧张的情况下，如何提高资产收益就会成为银行考虑的问题，如果房贷利率继续打7折，银行几乎无钱可赚。”沪上某银行个人银行部门老总向记者表示。

　　还有银行相关人士告诉记者，若考虑人工成本等因素，7折贷款利率对银行来说其实是亏的，因此导致银行现在审批很严，甚至不放7折优惠的贷款，把有限的额度放到别处增加资产效益。

    下半年楼市或更不乐观

　　在牛年始终牛气冲天的房地产市场，在虎年春节里却遭遇了第一波寒流。根据中金公司的数据，其监测的16个重点城市总体周成交量环比均值下降81%。而上海的楼市也难以独善其身，佑威、易居等机构的数据显示，今年春节本市商品住宅成交面积仅为1.3万平方米，是近5年来春节成交量最低的一年。

　　业内人士普遍认为，虽然春节是传统的楼市淡季，但今年春节成交量明显下降，显然还受到了前期政策调控和楼市观望气氛上升的影响。汉宇地产市场部研展主任邵明浩表示，前期有关房地产的调控政策出台后，市场各方已经有所反映。从中介门店了解，节前买方观望态度强烈，而业主放盘则明显增加三成左右，且议价空间上升到3%-5%左右，部分开发商也试探性地促销以期快速回笼资金。而各门店对于春节的行情也看得很淡，大多数门店要到初七才开门，而去年早在初三各门店就已开门营业。

　　对于未来房地产政策的走势，业内人士认为，3月份和5月份或将成为两个重要的时间窗口。汉宇地产表示，再过几天全国两会即将召开，政府部门之前对于各地房地产市场的督察意见或将在两会上发表，预计今年两会对于房价的关注度将更大。但国泰君安表示，目前政策仍以调整市场预期为主，实际实施仍较为谨慎，预计在未来的政策实施和力度上，中央将根据各地楼市具体情况而边走边看。而东北证券房地产行业研究员高健则表示，中央进一步出台调控政策的可能性不大，各地方出台的政策也会以落实前期政策为主。

　　但业内人士同时指出，今年政策面偏紧已是不争的事实，两次提高存款准备金率和加息预期对于信贷依赖度很强的房地产行业而言，压力不小。而在二季度后，实体经济有望真正企稳，在中央调结构决心较为明确的情况下，房地产作为支柱产业和保增长的地位在一段时间内可能淡化，因此5月份以后的政策走势可能更不容乐观。

　　而对于楼市未来的量价走势，业内人士大多认为，随着春节因素影响的结束，部分需求将会得到释放，未来几周的成交量有望呈现出回暖的态势。但由于购房者观望情绪以及对未来房价下行预期的加重，成交量难有较大起色；而价格方面，短期内由于开发商的现金流状况良好，即使保利地产等企业因为去年拿地较多而现金流偏紧，但这些企业的融资能力较强，因此即使有开发商打折促销，但整体价格有望维持甚至出现小幅上涨。不过，由于开发商对行业趋势乐观而继续加大2010年开工量，在未来需求低迷的情况下，下半年房价面临的压力更大，很可能出现趋势性的下跌。