在成熟商圈内发展地铁商铺，受原有商业氛围带动，此类商铺成熟期会更短，因此在更为远期的发展规划中，会优先发展成熟商圈内的地铁商铺，如轨道交通10号沿线，将重点选择豫园站、五角场站等。当然，部分人流量较大的站点也会优先考虑发展，如轨道交通10号线的吴中路站以及动物园站等。

　　此外，受轨道交通发展的促进，有不少地面商业也会加快发展步伐。如浦东新区正在考虑以东方路站出口两大区域为核心，结合周边金辉广场、96广场、金壁辉煌、潍坊路商业街等商业设施形成规模达80万平方米的商业聚集地。卢湾区也考虑在打浦桥地区围绕轨道枢纽站开发规模达52万平方米的商业、商务设施。黄浦区考虑增加南京路西藏路地区商业规模，使其面积扩展到60万平方米。

　　小贴士

　　投资地铁商铺五注意

　　不少业内人士分析认为，投资地铁商铺也会受到诸多因素的制约。如果操作不当，也会遭遇风险，甚至失败。专家表示，地铁商铺投资能否成功，主要取决于五个要素：地段、人流量、位置、成长性以及管理能力。

　　第一是地段。地段的好坏与否，直接决定投资的成败。商铺价值与地段密不可分，各地铁站点由于地段不同，客流量存在差异。姜新国表示，有些站点地处人流量较小的区域，同时周边商业氛围冷清，这样的铺位，会因为地段价值差而毫无价值可言。因此投资时对地段的考量绝不能放松，应尽量寻求位于地段价值较高的站点进行投资。

　　第二是人流量。专家表示，人流量也在一定程度上决定商铺品质的优劣。失去了人流量的支撑，犹如无本之木，没有基础，其余的都是空谈。对于人流量的考量，专家提出应该考察其有效到达量，如有些站点所处位置虽然地处闹市区，但是由于其有效人流量不足，一时也难以变成旺铺。最为显著的例子就是静安寺站的伊美时尚广场，由于站点的人流无法转变成商铺的客流，因此其经营状况并未如当初所设想的那样火热起来。反观徐家汇地下商圈则恰恰相反，由于地铁人流能够有效转换成商铺客流，因此这里的经营状况一直非常火爆。

　　第三是位置。记者在上海南站采访时发现，同是西区商铺，但是靠近过道的租金最高，缘何如此呢？这就是位置因素所起的作用。因为越靠近过道，所能接触到的人流量也就越大。由此可见，地铁商铺对于位置也非常讲究，选择好的位置，投资回报相对要高。

　　第四是成长性。就商铺的属性来说，如果其成长性一般，自然会限制未来的升值潜力，因而投资价值会大打折扣。专家表示，考察地铁商铺的成长性，可以与周边发展潜力综合起来考虑。如上海南站，其未来年运能将达到1500万人次，因此其成长性自然很大。目前一些在建的地铁枢纽站值得重点关注，建成之后，人流量必定大增。

　　第五是管理。商铺管理方的管理能力也是投资者关注的一个重要因素。位于人民广场站附近的香港名品街，不少从地铁上下来的乘客，会专程前去购物。借助其精确定位，已步入良性循环，商铺租金不断上涨，目前连摆放在走道上一个长约1.2米的化妆品柜台，月租金也达到了12000元（或者按照营业额的28%提成），但仍然一铺难求。可见管理方能力的高低，也决定了商铺未来升值的潜力大小。地铁商铺大都把对象定位在都市白领，如果管理方引导不善，很容易导致同质化竞争，这是投资者需要注意的。