首次房款 摸清套路

　　不论房价走势如何，不少人出于各种原因仍然要买房。对于首次贷款者，不同人群的置业选择是否相同？为此，本刊记者走访了房贷机构伟嘉安捷，请专家为我们指点迷津。

　　公积金不认户口——外地常住人士

　　典型案例：建筑工程师小刘，安徽人，在上海某大学毕业后就一直留沪工作，年近30岁，年薪20万元左右。小刘与相恋多年的女友感情稳定，计划于2010年结婚，现手头有近70万元积蓄。

　　专家指导：在京沪深等一线城市的贷款买房人群中，像小刘这样的外地常住人群约占总购房人群的50%以上。曾有人说，“一线城市一半以上的楼市是外地人炒火的”，这句话有一定的道理。外地人在一线城市扎根不容易，有钱更不能随便乱花。像小刘这样的外地人士在购房时，不要一口吃个胖子，尽量选择地铁沿线或是新兴商圈的小户型房屋。因为小户型房屋的总价相对较低，购房压力相对较小。等日后经济条件允许时，再考虑以旧换新，实现置业升级。在贷款方面，外地人士可以选择贷款额50万～60万元，月供在3000～4000元较为适宜，这样也不会打乱日常生活计划。

　　关注焦点：公积金贷款由于超低的利率成为外地常住人士关注的焦点，尤其在房贷政策进一步收紧，7折优惠利率基本取消的情况下，如果能够申请公积金贷款，将省下一笔不菲的费用。按照贷款额60万元，贷款年限20年，等额本息来算，申请商业贷款，当前85折优惠利率5.049%，月供额为3975.99元。若申请公积金贷款，当前利率3.87%，月供额3594.91。公积金贷款每月节省还款额381.08元。那么，外地人可以申请公积金贷款购买二手房吗？实际上，不管是购买商品房还是二手房，外地人都可以申请公积金贷款，因为公积金贷款不认户口。以上海市为例，只需满足“借款申请人申请住房公积金贷款前6个月正常连续足额缴存住房公积金”的条件，均有资格申请。

　　贷款买房所需材料：一般需提供本人身份证、户口本、婚姻状况证明（已婚的需要提供结婚证、未婚的提供单身证明），本人相关学历证明、所在单位营业执照副本（需加盖单位公章）和本人稳定的工作收入证明等。北京等地还需提供暂住证。办理公积金贷款则另需提供本人和单位的公积金账号、月缴存额、缴存比例和公积金缴存地点等资料。

　　抵押消费贷款——本地人士

　　典型案例：广告公司设计师小曹，北京本地人，大学毕业两年已有两年。月收入稳定每月5000元左右，现准备购买一套房用于日后结婚居住。

　　专家指导：在一线城市，像小曹这样的本地人占到贷款买房人群的30%～40%，是贷款买房中的后卫军。这部分人群在贷款买房时，可以大胆选择学区或是商圈附近的大户型房屋。因为像小曹这样的本地人在购房时，父母一般会资助部分首付，并且多数父母都有房，所以这时可考虑抵押消费贷款，通过父母资助加上抵押钱款实现全款购买大户型，避免日后结婚生子等再换房的麻烦。在贷款方面，本地人士可以选择贷款80万～100万，月供5000～6000元。

　　贷款买房所需材料：一般需提供本人身份证、户口本、婚姻状况证明（已婚的需要提供结婚证、未婚的提供单身证明），本人相关学历证明、所在单位营业执照副本（需加盖单位公章）和本人稳定的工作收入证明。

　　高端公寓的宠儿——外籍人士

　　典型案例：Mary是人民大学英语系的一位外教，法国人，2008年奥运会前来到北京工作。在近两年的工作生活中，已经渐渐地喜欢上了这个颇具文化底蕴的城市，Mary打算日后在北京定居。

　　专家指导：在贷款买房人群，像Mary这样的外籍人群也在不断扩大，在一线城市约占5%～20%，成为贷款买房人群中不可小觑的力量。限制外籍人士买房的“限外令”一度放松又收紧，2月23日，在由北京住房和城乡建设委员会等11部门制定的“北京市促进房地产市场平稳健康发展的实施意见”中规定，在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房；境外个人在北京市购买自住商品房的，一人只能购买一套住房。专家认为其他一线城市也很有可能跟进。建议外籍人士在购房时，一定要争取一步到位式置业，在区域上可以选择外籍人居住密集的地区，如北京的CBD、望京、大使馆周边，上海的陆家嘴等。另外，除外资银行外，多数内资银行已开始接受外籍人的贷款申请，外籍人购房时的可选银行如今也越来越多了。在贷款方面，外籍人可选择贷款100万元以上，月供800元以上的高端公寓等。

　　贷款买房所需材料：一般需要本人护照及护照的译本公证、以及婚姻状况的相关译本公证（结婚的提供结婚证的译本公证、未婚的提供单身证明的译本公证），《境外人士在京购房审批表》，所在单位营业执照副本（需加盖单位公章）及本人稳定的工作收入证明。

四招让购房成本最小化

　　文前提要：房价上涨使得购房成本大增，贷款利率水平的提高、税费的调整以及转嫁过来的卖房成本，这又使得购房成本进一步增加。如何使得购房成本最小化？我们从四个方面给购房者提些建议。

　　不要只以为房价上涨才会增加购房成本，其实税费的增加、贷款成本的提高以及卖方转嫁卖房费用等，都会导致购房成本大幅上升。如何才能有效降低购房成本？已是目前购房者必须认真思考的问题。

　　购房成本大幅增加

　　撇开房价上涨因素，其实在目前形势下，还有不少地方会让购房成本上升，这一点，上海的王新感受最深。

　　王新买房是为了女儿上学。女儿已经4岁，两年后就要上小学。而王新一家现在居住的片区内没有好学校，他想把家安在名校附近。考虑到有些学校对入校就读设置有居住年限限制，所以他得提前行动。

　　王新在看房过程中发现，不断听到关于购房成本增加的说法。如中介公司的业务员告诉他，上家的税费必须由他来承担，这还算是比较客气的，系业务员主动向他做了说明。而有些中介公司在报价时，就直接将税费等加在了房价里面，如果不刨根究底追问，就算成本增加了，买家还会蒙在鼓里而毫不知情。而当他在了解房贷事宜时，业务员也很坦白地告诉他，七折优惠利率现在已是很难申请得到。此外，还有人友善地提醒他，现在即使购买90平方米以下的普通住房，也享受不到1%的优惠契税。

　　王新粗略计算了一下，即使不考虑房价上涨因素，就税费、利率等方面的原因造成的成本上升，也会使得房价成本增加不少。以房贷为例记者算了一笔账，如果购买一套总价约200万元的房产，首付三成，贷款七成即140万元，目前5年期以上贷款基准利率是5.94%，按照之前的7优惠折利率为4.158%、以贷款年限20年计算，每个月偿还额度为8605.2元（等额本金还款法），20年后连本带息总共偿付2065246.45元，其中利息累计支出665246.45元；若是8折利率即4.752%，每个月的还款额则达到9048.7元，总的利息支出达到771678.45，相比前一种情形要多出11万余元。

　　降低成本有诀窍

　　业内人士表示，根据目前有关规定，其实还是可以做到合理降低购房成本的。上海“我爱我家”法务部经理渠福琴表示，相比去年年底调控政策出台之前，购房成本的确有所增加。如房贷利率水平的提高，税费的增加等，都会使得购房者必须要付出更大的资金成本。

　　不过业内人士同时表示，虽然购房成本增加已是既定事实，但购房者还是能够通过一些合理的方式来降低购房开支，达到降低成本的目的。渠福琴举例说，虽然各大商业银行对外宣称提高房贷利率，一般情况下，大多数购房者只能申请到8折优惠，但对于部分优质客户而言，还是能够申请到7.5折甚至接近最高优惠水平的7.1折，不过购房者要做的就是努力证明自己确实符合条件。

　　此外，就税费提高以及转嫁成本而言，其实也能够根据有关规定享受到相应的优惠措施。如对于出售唯一一套住宅的情形，购房者可要求卖家配合做好免税工作，这样做纳税时便可不用缴纳二手房买卖个人所得税。

　　四招降低购房成本

　　毋庸置疑，购房成本的确有所上升。不过在合理运用规则的前提下，尽可能减少各项税费开支，可达到降低购房成本的目的。由于房价的上涨造成成本的大幅攀升，这是市场因素所致，并非购房者个人所能控制。而对于因为信贷政策变化、税费调整以及转嫁过来的成本，其实只需稍加注意，还是能够做到减少开支。那么，具体如何操作呢？下面我们从四个方面来进行说明。

　　招术一：用足公积金贷款

　　专家表示，虽然央行并未升息，但由于国家出于打击投机性需求目的，房贷利率优惠正在逐渐缩减甚至取消，虽然这对自住型消费来说有“殃及池鱼”之嫌，但考虑在当前楼市热度不减的背景下，房贷利率优惠缩减已是事实。因此，购房者必须重新重视住房公积金贷款。

　　在去年，因为优惠力度加大，房贷利率水平一度降至4.16%的低位，这使得有部分人不再重视公积金贷款，因为公积金贷款3.87%的利率水平与商业贷款相比不到0.3个百分点，差距并不是很大。但目前的情形已经发生巨大变化。记者了解到的信息显示，大多数普通购房者只能申请到8折优惠，利率为4.752%，与公积金贷款利率相比，相差0.88个百分点。因此专家建议购房者在买房之前，尽可能让自己符合足额申请公积金贷款的条件，如就上海而言，账户中余额必须不能少于7500元。

　　此外，住房公积金的其他用途也可以充分利用起来。如上海可以申请住房公积金装修贷款，其标准为1000元/平方米，对于购买一套100平方米两房的购房者来说，还可多申请10万元的公积金贷款。

　　招术二：选择银行多做比较

　　由于各商业银行对住房按揭贷款审查力度不一样，因此专家建议在选择贷款银行时，应尽可能多做比较。

　　虽然国有商业银行纷纷收紧房贷，但并非所有银行都将七折优惠利率全部取消，而且会综合考虑贷款成数的多少，以及客户资质等，来确定最终贷款利率。记者电话咨询建设银行上海分行徐汇支行时，一位工作人员表示，目前银行首套房根据首付成数不同，贷款利率也有所区别：首付低于25%的（最低不能超过20%），贷款利率打8.5折，不过一般情况下很难申请到；比较常见的为首付三成，利率可打8折；如果首付成数提高，利率优惠幅度也会相应加大，“对于首付达到40%的优质客户，有可能享受到7折利率。”这位工作人员说。

　　渠福琴表示，目前各家商业银行会根据首付款的比例来确定房款利率优惠幅度，而且对贷款客户资质的审核力度也不太一样。因此她建议购房者尽量多准备一些首付款，以争取到更为优惠的利率，同时还建议对多咨询几家银行，并对比各银行的具体要求，挑选适合自己的银行进行洽谈。

　　招术三：职称也可派用场

　　如果你拥有高级工程师职称，同时又就职于某知名设计单位，那么在申请住房贷款时，极有可能享受到低于7.5折的优惠利率。

　　记者从沪上某贷款公司了解到，目前有部分商业银行还是愿意为资质较好的客户提供更为优惠的利率，对于具有大学本科文凭，同时持有高级职称证书，而且在知名企业就职，或者是国家公务员等，可在工商银行申请到7.1到7.5折不等的优惠利率。虽然无法享受到最低的7折利率，但相对于8折利率来说，还是优惠不少。

　　对此，渠福琴建议，购房者一定要注意主动向商业银行提供这些资料，以便能够为自己争取到更多的实惠。

　　招术四：转嫁成本也可省钱

　　由于目前大多数房东报价为“到手价”，卖家已将卖房成本包含在房价中，对此，购房者要做的就是找出可以减免的税费，并要求卖家积极配合。

　　据了解，如果卖方出售自己名下的房产，即使其配偶一方拥有婚前财产，不过在纳税时可当作唯一一套住宅对待，并可免征营业税，因此购房者在了解到这个情况之后，一定要求卖家前往交易中心承诺所出售的物业为唯一一套。