房价长期上涨趋势难改

　　 其次，未来房地产市场发展的预期是人们关心的又一个话题。综合各方面因素分析，我们可以发现这样一个事实，中国房地产市场长期上升的势头将不会改变。而其中，除了像经济基本面、成本推动以及结构性矛盾等因素之外，居民收入和租金价格上涨的推动无疑是最为直接。而从未来来看，这种趋势无疑还会得到进一步的延续，对房价的支撑和推动作用是显而易见的。

　　 其实与中国近几年房价上涨联系在一起的，是城镇居民收入的不断提高。国家统计局局长谢伏瞻(谢伏瞻新闻,谢伏瞻说吧)日前表示，2007年城镇居民人均可支配收入13786元，比上年增长17.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%，加快1.8个百分点。而在2006年，全国城镇居民年人均可支配收入达到11759元，比2002年增长了52.7%。而在另一方面，统计数字表明，我国居民财产性收入正在进入快速增长通道，近年来有些地方居民财产性收入的增长速度已经跑赢以工资收入为主的居民可支配收入增长速度。根据国家统计局相关测算，2005年全国城镇居民财产性收入增幅为19.7%,2006年则为26.5%,比同期居民可支配收入增速多出10个百分点。作个简单的比喻，我们可以把现在的收入和10年前作一下比较，也可以预估一下10年后的收入，从收入的变动曲线可以看出，我们对房价的承受能力是在不断增强的。另外在收入增长的同时，消费层面最显著的变化就是恩格尔系数下降，城镇居民恩格尔系数由2002年的37.7%下降到2006年的35.8%，下降了1.9个百分点，这无疑也增强了人们的购房实力。

　　 房屋的租赁价格与房价是紧密连接在一起的，其实近几年来，房屋租赁市场的价格也同样处在上升通道中。通过对一些代表性城市的房屋租赁市场分析，我们可以感受到住宅租赁价格在稳步上升，各大城市住宅租赁市场在稳健中逐步走向繁荣。而在近期的春节过后，京沪穗等地租赁市场正在升温，显示出未来持续上涨的动力。

　　 还有一个不容忽视的因素就是通胀，伴随着中国经济的高速成长，通货膨胀其实是不可避免的，而房地产作为实物资产，本身就具有抵御通胀的能力，对于这一点我们也必须要认识清楚。

　　观望期是换房的好时机

　　 最后，楼市的运行特征究竟如何呢？从近几年市场的发展态势看，记者认为阶梯式爬升是其最显著的特点，在这种情况下，房价不断经历上涨、盘整、再上涨的循环。而且其价格的上涨往往会相当快速，以一步到位的形式体现出来，然后在相关政策的作用下，进入下一阶段的盘整期。其实我们可以发现，观望盘整期反而是购房的好时机，而在快速上涨阶段，不仅容易因追涨而吃到“高价”，而且也很难买到适合自己的房子。

　　 以上海楼市为例，在2005年房价到达一个高点之后，接着市场便进入了观望盘整期，一直延续到去年的5月末。而从去年6月开始，房价便进入了快速上涨阶段，高点出现在去年9～10月。之后在一系列调控政策的作用下，又进入了新的观望盘整期，而今年则是其进一步的延续。其中最为关键的是，随着房价的不断阶梯式爬升，我们的购房成本也不断地上了一个又一个台阶，在同一个台阶上房价虽然也可能会出现上下的波动，但总的价格水平已经比上一个台阶高出许多。

　　不少人在市场观望期不敢轻易购房，根本原因是受从众心理影响，其实对于理性的购房者来说，观望期不但可以购房，而且是一个值得入市的好时机。一位业内人士曾这样打趣道：“自住型需求要根据自身的需要和经济条件，而不是去揣摩政策因素。“国八条”之后，上海房价出现一定幅度的下跌，但是很少老百姓敢购房；“国六条”之后，房价下降的城市寥寥，很多老百姓还要继续等待购房机会；但直到去年五月之后，很多人才明白过来错过了购房时机。”

　　其实，在市场观望期内购房选择空间大，给了购房者较为从容挑选余地。与此同时在房价上，观望期同样可能会出现调整的机会，从而给了购房者更多的实惠。比如一部分持房者担心房价不稳定，前期投资的收益达到目的而放盘。由于大多数买家持观望心态，市场成交量减少，投资客为了将房产早点变现，所以就会采取降价手段。另外一些开发商为了加快销售和资金回笼，也会推出一些促销让利的手段。很简单的道理，在大家都不买的情况下，择机购房就少了很多的竞争对手，能够买到适合自己的超值房子。

　　归根到底，对于购房者来说最关键是不要跟风，要相信自己的判断，对于买房自住来说，没有便宜和贵的房子，只有合适和自己能够承受的。在交易量紧缩、价格盘整的大背景下，购房者应该多走、多看，就有机会找到超出心理预期的房源。