从各项指标来看，房地产市场的确有回暖的势头。国家系列地产新政和刺激内需政策的见效，是带动楼市回暖的主要动力，去税降息和银根放松使得更多的人能买得起，也有钱买房。同样，由于流动性充裕，股票市场也开始出现一波反弹。

　　这轮房价上涨，由沉寂了许久的“刚需”以及“投资客”的带动。受到“丈母娘”的压力，刘敏必须买房，而像李剑这样的投资客，也开始担心全球性的大规模印钞和投资，会带来新一轮通货膨胀，现在必须想办法把手中的“钱”花出去。投资客的重新出动，使得一贯作为投资风向标的豪宅市场，出现回暖。

　　最近，北京、上海新房销量在迅速上升，价格也有每平米几百元的上涨。不少投资者发现，假按揭也罢，真卖完也罢，总之，现在没有房子卖了。

　　在这种情况下，高端个人投资者究竟该买房，还是买股，成了焦急考虑的问题。

　　从过去历史来看，股市的波动较为频繁，但股市目前仍处相对低点，几年内“股票可能再涨一倍，但房价呢？”而楼市作为较长周期的投资领域，升个5、6年，调整个1、2年本属正常，但由于遇到政策加持，总觉得还未跌够就被重新拉起。

　　但若回顾历史，似乎经济衰退愈严重，楼市反弹就愈凌厉。目前华尔街在大胆预测，美国第三季楼市将面临强劲反弹。而这轮房产上涨，不仅发生在大陆、香港，台湾地区的房价最近也在涨，而不少香港投资者都还记得2003年SARS后，香港房地产市场的大反弹是如何凌厉。

　　《投资有道》觉得，作为高端个人投资者，买房、买股“两手都要硬”，未来北京、上海的房价很难再迎来一波高成长，投资买房不妨将目光转到豪宅市场。

　　以香港为例，最近香港豪宅价格依旧在上涨，并创出历史新高，而自住房价格却仍未恢复97年的失地。原因就在于，香港豪宅有全球，特别是大陆的富豪在支撑，所以高处未算高；而自住房，就等同于一个内需市场，必须受到收入比、租售比的限制。

　　豪宅就宛如奢侈品，由于其稀缺性及彰显身份的价值，未来总能找到接盘者（新一波富豪）。所以建议高端投资者在投资股票之余，不妨收藏一栋豪宅。

　　还该买房吗？

　　作为典型的“刚需”，刘敏（化名）最近很郁闷，“房价又涨了”！

　　刘在一家IT外企工作，在金融海啸来袭，特别是ORACLE收购Sun后，他开始为“饭碗”发愁，的确周围失业的人越来越多，哪会有人涨工资呢。

　　但刘敏必须得“买房”，因为他有个说一不二的“丈母娘”。在他看来，尽管各项经济指标表明，租房比买房更划算，但“丈母娘”的话他必须听，于是他就成了“刚需”。

　　入春以来，刘敏一直在考虑，把股市中曾深度套牢，现终于回本的60万取出来，作为买房经费。但吃了“春药”般亢奋的股市，以及买房所 遭到的歧视与艰难，使得刘敏犹豫万分。

　　刘敏曾一度看中位于上海浦东的大华锦绣华城，但4月28日开盘那天，房产商却选择了深夜放号，当刘敏赶到时发觉在自己前面足足有200号人在排队，均价更是涨到了1.6万～1.8万，而年前只有1.3万。200万左右的房子却如抢购“大白菜”，还买不到自己称心的，刘敏最终选择了放弃。

　　尽管刘敏仔细读了著名“空军”牛刀的帖子，尽量让自己相信房产“小阳春”是民工排队、假按揭造成的，但他还是发现，“假按揭也罢，真卖完也罢，总之，已经没有房子卖了。”而从历史来看，似乎“人民公敌”任志强的言论更加靠谱。现在刘敏遇到的新情况是，据说等到大华锦绣华城再次开盘，均价将再次提高2000元。

　　于是，刘敏又不想买房了，他发觉房价最近虽然在上涨，但房租却有下降的苗头。更关键的是，有位朋友和他说，几年内“股票可能再涨一倍，但房价呢？”但面对“丈母娘”，这话刘敏可说不出口，如今刘敏心里的“小算盘”是，股票炒成100万就收手。

　　而另一边，股市、楼市两栖投资人李剑考虑的则是抛出股票，将今年以来其在股市中的盈利转到房产中去。相比刘敏，李剑显然将房产作为投资品，在他手上曾经手20多套房产，目前他还留有8套住宅。

　　作为一个成功的个人投资者，李剑涉足于股票、房产，乃至私募股权等领域，而其青睐买房的原因很简单，即躲避通货膨胀。他觉得，相比股票、私募股权等投资，房产是个人唯一可用负债来放大杠杆的投资。

　　在股市中，若一个企业负债率过低，投资者会斥之为保守。李剑觉得，个人适度负债的好处是显而易见的，合理的负债可使投资者的资产规模放大，从而享受通货膨胀的好处。所以每当其流动性金融资产超过一定比例，他就会将部分赢利提取出来，用来贷款买房。

　　所以，面对如今股市、房市的“小阳春”，李剑正考虑等到仁恒开盘，再买几套作为投资。

房产“大涨小回”

　　等待是一种煎熬。在长达5年的投资生涯中，刘敏的股票市值一度达到100万，但在2008年的下跌中却一度下跌50%。刘敏曾给自己算过一笔账，若是在最高点抛出股票买房，金融海啸来袭，房子价格只小跌1成左右，而“小阳春”后房价就又回本。

　　房地产真的比股市抗跌吗？从历史来看，房地产呈现“大涨小回”的态势，以中国房地产市场过去10年走势来看，虽然历经两次回档，但房价最深也只跌2成，再怎么跌，也不会跌回原来的起涨点。

　　而上海人吴渊（化名）是典型的房产爱好者，酷爱砖头，认为房产是不动产，最易保值。小时候吴渊全家4口住在一间使用面积仅11平米的亭子间，家里的空地只能放下一个洗澡盆，或许这种对狭小面积的恐惧，使得他对房产有着天然的青睐。

　　大学时，吴渊就读于同济大学，在大学读书时，老师就曾跟他讲过“以租养房”的案例，而当时房租收益率还能维持在8%左右。上世纪90年代末，上海人都胆子小，很少敢去贷款的，若贷款十多万更是连觉都睡不着。但吴渊却不怕，他最青睐那些好地段的“烂”房子，论房价，老公房在同一地区内，一定是最低的，而若作为投资，首先总价低出手最便捷，其次，当时老公房的租售比更高于新房，通常都在6%~8%之间，足以支撑首付后的月供。

　　吴渊的第一次投资，位于一处老旧小区，在整排公寓中，这间房子外表最旧、最黑，但吴渊看中其地段好、生活配套佳，房子的格局和采光不错，更靠近大学。在买入后，吴渊把老公房隔成两间，除了自住之外，房间就分租给同学、学长，每个月扣除房贷利息后，还有300元进帐，从此这个念书不算好的大学生，开始了“包租公”的生涯。

　　赚到了第一桶金，吴渊投资的脚步更积极，他不断买那些好地段的“烂”房子，而为了降低手上房子租不出去的风险，吴渊买房，尽量挑大学附近的房子，并装修布置好家具、宽带，然后再打出“带包入住”的口号。

　　如今，吴渊手上已有近10套老公房，这些房子当年只花费了200万，但如今每月却能产生近2.5万元的房租，而其每月的还贷还不到1万元。在相当长时间内，吴渊每周都会花一天时间看房，他对市场乃至中介非常熟悉，他觉得老公房市场是价格最乱、对象最杂，但乱中反而最能找到赚钱的机会。

　　尽管由于房价的上涨，在上海的租售比降到3%~5%后，吴渊一度停止了看老公房，将投资目光转到了新房，但去年年底他又开始考虑投资老公房了。在他的构思中，租售比大于房贷利率就可进场，如今不少老公房的收益率可达到5%，而随着不断降息，目前公积金贷款利率只有3.87%，商业贷款按打7折计算也只有4.158%，超低利息减轻了买房的负担。

　　吴渊认为，目前上海房价已脱离高速增长的阶段，今后非核心地段的房价会上下起伏。而买房永远是买地段，买老公房实质就是在“买地”，在市区核心地段买楼，至少保值能力会好一些。

股票“更有潜力”

　　尽管从过去的历史来看，投资房产比投资股票收益更高，但目前是否还应该投资房产，还存在相当大的争议。

　　几年内“股票可能再涨一倍，但房价呢？”这是摆在所有投资者面前，最大的问题。

　　的确，不管是从租售比还是收入比分析，目前中国的房价已属偏高，甚至不少房产投资者都觉得，现在已过了房价高速成长期。复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三更是直截了当地告诉《投资有道》的记者，“现在买房的都是傻瓜”。谢百三的理论是，现在再投资房产，每年的收益率不过3%~4%，这点收益率在股市根本不算什么，哪怕是投资风险较小的债券，都能取得5%以上的收益。

　　的确，对于那些每年股票都能有20%～30%收益的投资者，这样的朋友就应坚决买股票。本期介绍的一位80后炒股达人李泓绪，7年取得了70倍的收益，这样的回报，在房产投资市场是得不到的。

　　如股神巴菲特的财产累积就完全靠投资发达，其个人生活平淡朴素，谈到房产，巴菲特会告诉你，他的房子很简朴，甚至“有损市容”。巴菲特的住宅购于1958年，耗资仅31500美元，屋内只有5间卧室。

　　也有投资专家建议，投资者若继续看好房产，投资房产股也不失为一种妥善的投资。从2000年至今，万科A（000002）的涨幅高达12.83倍，而从2006年到至今，保利地产（600048）、金地集团（600383）的涨幅，也高达6.1和2.5倍，其涨幅未必比房产小。

　　而对于高资产人士而言，《投资有道》建议，只投资房产或只投资股票都是不完备的，在通胀预期下，只有靠投资才能抵御相关风险。也正如李剑所言，高端个人投资者必须“理性配置好资产与负债比率、流动资产及固定资产的比例。”