编者的话：去年4月以来，有关房地产调控政策密集发布，从“国十条”、“国五条”、“新国八条”，到春节前夕沪渝房产税的试点，以及最近堪称全国最严的北京“国八条”落地，国家坚决调控房价的决心表露无遗。随着对房贷政策的严厉调控，楼市投资的吸引力骤减，原本在楼市内“酣战”的数以亿计的资金，一时也迷失了方向。由此，炒房热钱会否转战股市引起市场各方关注。

　　值得关注的是，目前的股市与楼市之间进入了一个十分微妙的时刻：一边是可能已经见底，一边有望伺机见顶。

　　调控不断升级

　　房地产行业或现政策顶

　　自2010年以来，房地产市场可谓波澜起伏，高房价渐成中国城市生活“不可承受之重”之际，中国于2010年展开了史上最严厉的房地产调控和最大规模的保障房建设。

　　从2010年1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。到2010年1月10日，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。再到2010年4月13日，住房和城乡建设部发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，明确要求各地加强商品住房预售行为监管。之后“国十九条”等政策都是围绕控制房地产泡沫而出台。

　　为遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房，加大保障房建设力度，今年1月26日中央再度出台“新国八条”，从政府监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理等多个方面调控楼市，延续并全面强化了此前出台的各项调控政策，可以说是近几年来最严厉的政策组合。其后，中国央行加息收紧银根，沪渝两地开始房产税试点等等，令调控力度持续升级。

　　2011年1月20日，中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。紧接着1月26日，温家宝主持召开国务院常务会议，推出楼市调控新“国八条”，主要分为以下几个方面：

　　1、明确住房价格控制目标。2、调整个人转让住房营业税政策。3、二套房首付提至6成。4、明确限购令。5、增加楼市供应，加强保障性住房建设。1月27日，上海、重庆两市又纷纷公布了房产税征收细则。

　　可以说从去年1月“国十一条”开始，“国四条”、“新国四条”、“国十条”、“限贷令”、“限购令”、“限外令”等房地产调控政策密集出台，调控措施之严可谓“史无前例”。

　　在严厉的政策打压下，一年多调控已产生效果：投资放缓、地市降温、房价涨幅趋缓。

　　国信证券报告数据显示，房地产投资和新开工同比增速已初显回落。去年全国城镇固定资产投资完成24.14万亿元，同比增长24.5%，同比增速自2009年9月以来始终呈现震荡回落趋势，于去年9月达到2年以来的最低点24%，去年12月累计同比增速仅比最低点高出0.1个百分点。

　　去年全年房地产开发投资完成4.83万亿元，同比增长33.2%，同比增速在去年3月之后逐步回落，全年同比增速较去年3月最高点已累计回落5个百分点去年全国房地产新开工16.38亿平方米，同比增长40.7%，同比增速自三月之后逐月回落，目前累计回落幅度达31.7个百分点，其中11、12月份回落幅度较大，两月累计回落幅度达21.2个百分点。

　　房价涨幅趋缓。从重点城市加权平均房价看，2010年四季度房价同比涨幅开始收窄，2010年12月及2011年1月房价同比涨幅基本持平。可见“以遏制房价过快上涨”为目的的调控已经达到了明显的效果，从这个角度观察，下一阶段调控的思路将以巩固成果为主，若这种涨幅收窄的趋势能延续，行业面临调控再加码的压力将会减轻。

　　不断升级的调控政策在春节楼市的销售上已有反应。据媒体报道，春节期间楼市遇冷的重庆，以及广州中心区、深圳、杭州均出现多日“零成交”的现象，珠三角佛山、中山、珠海等二线城市楼市的成交量也只有几套，北京、上海、南京等地成交量也多处在几十套的低位水平。有业内人士预计，全国70个大中城市房价指数将在今年二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长，部分房价偏高城市的房价将出现一定幅度调整。

　　中国指数研究院近日发布的报告显示，2011年1月百城住宅及十大城市平均价格环比涨幅较去年12月继续扩大，其中二、三线城市的房价涨幅明显大于一线城市。但预计随着新一轮调控政策效应的显现，未来楼市将明显降温。

股市估值低位

　　大蓝筹对热钱最有吸引力

　　值得关注的是，在千亿楼市热钱因为严厉的政策调控而撤退的大背景下，A股市场正处于一个历史的估值低位。

　　 据中证指数公司最新数据，截至2月18日收盘，沪深300静态市盈率为21.09倍。该数据是以2009年年报数据作为依据，但目前披露和预披露的年报业绩表明，在2010年，多数企业的业绩优异。许多研究机构估算的动态市盈率标准则表明，目前沪深300的平均动态市盈率在15倍左右，处于历史相对低点，相当于2006年牛市启动之前的市盈率水平。与大牛市最高时曾达到接近50倍的市盈率相比，不到当时的1/3。

　　 同样是静态市盈率标准，沪深300的估值表现也明显低于市场的整体水平，同样是中证指数公司2月18日的数据显示，沪市平均市盈率为22.46倍，深市平均市盈率为43.82倍，同样处于相对较低的状态。

　　自1月31日至2月18日的10个交易日当中，资金最为青睐的个股主要有：中国宝安资金净流入为24.13亿元，期间涨幅为21.79%；中国北车资金净流入为14.33亿元；晋亿实业资金净流入为11.41亿元；海南橡胶资金净流入为11.2亿元；锡业股份资金净流入为11.16亿元。

　　从以上数据可见，部分低估值蓝筹股已成为市场关注的焦点，受到机构资金的青睐。主要原因在于市场估值的水平。目前，尤其是沪深300，仍处于历史低谷，除银行外，石油石化、保险、钢铁等蓝筹估值更是处于历史低位，下跌空间有限，蓝筹的估值优势随着市场行情的转暖会越发受到市场认同。统计显示，金融服务业的整体市盈率为11.28倍，其次是采掘业、交通运输业、有色金属和钢铁整体市盈率分别为18.10倍、19.76倍、22.44倍和24.67倍。

　　重阳投资认为，沪深300目前16倍的估值，低于标准普尔500的18倍、恒生指数17倍和日经指数30倍的估值水平。考虑到中国经济未来明确的成长性，沪深300的估值是明显偏低的。虽然A股系统性风险不大，但估值结构差异显著：成长性被过度追捧给予高溢价，而代表价值的蓝筹股被市场严重低估。目前看，市场扭曲的估值格局将会逐步转变，而当前市场错误的定价体系恰恰是投资蓝筹股的良好时机。

　　因此，从估值和业绩两方面来看，大盘蓝筹股对场外热钱具有明显的吸引力，后续发力的潜能值得期待。

组合拳打压 千亿楼市热钱撤退觅出路

　　从以上分析不难看出，目前的股市与楼市已经进入了一个前所未有的微妙时刻：一边是市场已见估值底，一边因调控出现政策顶，而这两者之间的资金大坝，因为底和顶的巨大落差已经处于“决堤”状态。

　　 今年以来，国家相继出台一系列打压房地产的组合拳，相继提高了二套房首付利率、暂停第三套房房贷等措施，给房地产市场造成重挫。目前，国内一些一线城市，已经出现了集中抛盘的现象，有业内人士测算，全国范围看，从楼市退出的热钱可能达到上千亿的规模，而这还是很保守的数字。长江证券分析师表示，“恐怕没人知道这笔资金的总量是多少，但数量巨大是肯定的。如果房价调控到位，预计流出楼市的资金不会少于3000亿元。”

　　 分析人士认为，根据央行公布的统计报告，去年新增个人消费性住房贷款1.4万亿元，今年一季度新增个人购房贷款5227亿元，以首付比例平均30%-40%计，2009年至2010年一季度，估算贷款买房的个人自有资金大概为7200-9600亿元。而一线城市的实际投资性购房比例不会低于30%，由此测算非自住性资金平均应该为2800亿元。值得指出的是，这一数据也只是冰山一角，因为这一数据并未加上未向银行按揭直接进入楼市的资金，其中包括很多处于地下和灰色状态的民间资金以及国际热钱，它们只有在相对明确的政策信号和投资机会才会浮出水面。

　　 全国范围看，从楼市退出的热钱可能达到上千亿的规模，而这还是很保守的数字。长江证券分析师白松认为，“恐怕没人知道这笔资金的总量是多少，但数量巨大是肯定的。如果政策调控到位，预计流出楼市的资金不会少于3000亿元。”

　　有机构预计，今年全国出台限购政策的城市将达到50个以上，这些城市的楼市成交将超过全国商品房销售总额的50%。按照10%的购房人群被“限购”计算，直接被政策抑制的销售金额可能达到2500亿元，再加上观望情绪所带来的成交降低，起码有四五千亿元的社会资金将被驱离楼市。

　　 而根据国家统计局公布的房地产运行数据，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，同比增长18.3%。据此测算，如果楼市调控将抑制10%左右的需求，那么相应挤出的楼市销售资金将达5000亿元左右。